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依法更换物业服务公司,维护自身权益/张智育

作者:法律资料网 时间:2024-07-06 04:29:56  浏览:8185   来源:法律资料网
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依法更换物业服务公司,维护自身权益

张智育


  事由:朋友王先生来咨询,称其小区与物业公司服务合同在09年5月已经截止。业委会和物业多次沟通也没有解决续约问题,因此未与之签订新的服务合同,原物业公司进行事实上的服务工作。多数小区居民感觉住宅小区内的物业管理更为混乱,对物业公司的服务非常不满意。他们觉得原物业最大的问题是没有公开收支情况,小区物业费收入和公摊费用不明。他想知道是否能更换别的物业管理公司?业主在物业管理中到底有什么权利,应该受什么限制?

解析:一、业主大会有权决定选聘、解聘物业管理企业

  王先生所住小区已于2006年成立业主大会,依照我国物业管理法律、法规规定,业主大会享有选聘物业管理企业的权利,同时也是更换物业管理企业的主体。他们可以通过业主大会选聘新的物业公司接管原物业公司,向小区业主提供物业管理服务。

  法律依据:1、《物权法》第七十六条下列事项由业主共同决定:(四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人。2、《物业管理条例》第十一条下列事项由业主共同决定:(四)选聘和解聘物业服务企业。3、《重庆市物业管理条例》第十一条:业主大会由物业管理区域内的全体业主组成。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。业主大会履行下列职责:(五)选聘和解聘物业服务企业,确定物业服务合同的内容。

  需要注意的是,小区的业委会只是业主大会的执行机构,执行业主大会的决定事项,其自身无权决定选聘、解聘物业管理企业。

二、更换物业服务企业的条件

  更换物业管理企业的条件有:1、法定解除。即物业管理企业丧失一定的经营资格和经营资质时,所签订的《物业管理委托合同》自动解除。

  2、约定解除。当《物业管理委托合同》所约定的事由出现造成需要更换物业管理企业,可以由业主委员会根据《物业管理委托合同》的约定直接进行,也可以由业主委员会根据业主或者物业使用人的投诉,进行具体运作之后,解除与物业管理企业的合同。

  《物权法》第七十六条,《物业管理条例》第十一条,《重庆市物业管理条例》第十九条,规定选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

  《重庆市物业管理条例》第十七条 业主拥有物业的专有部分建筑面积按所持房地产权证记载的建筑面积计算;对已出售但未办理房地产权属登记的物业,按商品房买卖合同确定的建筑面积计算。业主人数按房地产权证数计算,一个权证计为一个业主人数。对已出售但未办理房地产权属登记的物业,业主人数按商品房买卖合同数计算,一个合同计为一个业主人数;对未出售的物业,建设单位计为一个业主人数。

  王先生所住小区,与物业公司的服务合同已经到期,已达到约定解除的条件,可以依照法律、法规所规定条件更换。其小区为商住混合小区,开发商所持有物业虽然只能以一个业主人数来算,但考虑到其面积占到小区面积近半,必须对其联合,达成一致。

三、更换物业管理企业所需程序

  业主大会应当在更换物业公司前决定以下事项:

(1)业主大会的决议;业主大会决定另行选聘物业管理企业的,应当在做出决议后及时书面告知原物业管理企业。

(2)授权业主委员会或委托招标代理机构组织招标;
(3)确定采取公开招标或邀请招标方式;
(4)授权业主委员会直接确定中标人或由评标委员会推荐中标候选人名单后,由业主大会最终确定中标人;
(5)物业服务价格幅度或水平。

  物业管理公司更换是一项极为困难并具有一定风险的工作,为使更换物业公司的行为具备充分的群众基础和法律依据。此过程中,业主大会的召开,决议尤为重要。必须依据《重庆市物业管理条例》第十八条业主大会会议可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见的形式。

  同一物业管理区域内有两幢以上房屋的,可以以幢、单元、楼层等为单位,推选若干名业主代表参加业主大会会议。推选业主代表参加业主大会会议的,业主代表应当提前就业主大会会议拟讨论的事项征求其所代表的业主的意见。凡需投票表决的,业主赞同、反对或者弃权的意见应当经本人签字后,由业主代表在业主大会会议投票时如实反映。

  第十九条业主大会会议应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主可以书面委托代理人参加业主大会会议。

四、招标过程中,必须保证广大业主的知情权

(1)业主大会会议通过书面征求意见的形式召开的,业主委员会应当在招标前将业主大会决议在物业管理区域内的显著位置向全体业主公示;
(2)评标过程中,现场答辩可采用公开的方式,业主可参加旁听;
(3)评标结束后,业主委员会可以将招标的过程情况以及评标委员会提交的评标报告向全体业主公示;
(4)中标企业确定后,业主委员会应将其基本情况和与其鉴定的物业服务合同的服务内容、范围、标准以及价格等主要内容在物业管理区域的显著位置向全体业主公示。
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中华人民共和国香港特别行政区选举第十一届全国人民代表大会代表的办法

全国人民代表大会


中华人民共和国香港特别行政区选举第十一届全国人民代表大会代表的办法

(2007年3月16日第十届全国人民代表大会第五次会议通过)

第一条 根据《中华人民共和国宪法》、《中华人民共和国香港特别行政区基本法》以及《中华人民共和国全国人民代表大会和地方各级人民代表大会选举法》第十五条第三款的规定,结合香港特别行政区的实际情况,制定本办法。

第二条 香港特别行政区选举第十一届全国人民代表大会代表由全国人民代表大会常务委员会主持。

第三条 香港特别行政区应选第十一届全国人民代表大会代表的名额为三十六名。

第四条 香港特别行政区选举的全国人民代表大会代表必须是年满十八周岁的香港特别行政区居民中的中国公民。

第五条 香港特别行政区成立第十一届全国人民代表大会代表选举会议。选举会议由参加过香港特别行政区第十届全国人民代表大会代表选举会议的人员,以及不是上述人员的香港特别行政区居民中的中国人民政治协商会议第十届全国委员会委员和香港特别行政区第三任行政长官选举委员会委员中的中国公民组成。但本人提出不愿参加的除外。

香港特别行政区行政长官为香港特别行政区第十一届全国人民代表大会代表选举会议的成员。

选举会议成员名单由全国人民代表大会常务委员会公布。

第六条 选举会议第一次会议由全国人民代表大会常务委员会召集,根据全国人民代表大会常务委员会委员长会议的提名,推选十五名选举会议成员组成主席团。主席团从其成员中推选常务主席一人。

主席团主持选举会议。主席团常务主席主持主席团会议。

第七条 选举会议举行全体会议,须有过半数成员出席。

第八条 选举会议成员以个人身份参加选举会议,并以个人身份履行职责。

选举会议成员应出席选举会议,如有特殊原因不能出席,应事先向主席团请假。

选举会议成员不得直接或者间接地索取或者接受参选人和候选人的贿赂或者谋取其他任何利益,不得直接或者间接地以利益影响他人在选举中对参选人和候选人所持的立场。

第九条 选举日期由选举会议主席团确定。

第十条 全国人民代表大会代表候选人由选举会议成员十人以上联名提出。每名选举会议成员参加联名提出的代表候选人不得超过三十六名。

选举会议成员提名他人为代表候选人,应填写《中华人民共和国香港特别行政区第十一届全国人民代表大会代表候选人提名信》。

第十一条 年满十八周岁的香港特别行政区居民中的中国公民,凡有意参选第十一届全国人民代表大会代表的,应领取和填写《中华人民共和国香港特别行政区第十一届全国人民代表大会代表参选人登记表》。参选人须对所填事项的真实性负责;在提名截止日期以前,送交参选人登记表和十名以上选举会议成员分别填写的候选人提名信。

选举会议成员本人登记为参选人的,需要由其他十名以上选举会议成员为其填写候选人提名信。

第十二条 代表候选人的提名时间由选举会议主席团确定。

第十三条 选举会议主席团公布第十一届全国人民代表大会代表候选人名单和简介,并印发给选举会议全体成员。

主席团公布代表候选人名单后,选举会议成员可以查阅代表候选人的提名情况。

第十四条 选举会议选举第十一届全国人民代表大会代表的候选人应多于应选名额,进行差额选举。

第十五条 选举会议选举第十一届全国人民代表大会代表采用无记名投票的方式。

选举会议进行选举时,所投的票数多于投票人数的无效,等于或者少于投票人数的有效。

每一选票所选的人数,等于应选代表名额的有效,多于或者少于应选代表名额的作废。

第十六条 代表候选人获得参加投票的选举会议成员过半数的选票时,始得当选。

获得过半数选票的代表候选人的人数超过应选代表名额时,以得票多的当选。如遇票数相等不能确定当选人时,应当就票数相等的候选人再次投票,以得票多的当选。

获得过半数选票的当选代表的人数少于应选代表的名额时,不足的名额另行选举。另行选举时,根据在第一次投票时得票多少的顺序,按照候选人比应选名额多五分之一至二分之一的差额比例,由主席团确定候选人名单;如果只选一人,候选人应为二人。另行选举时,代表候选人获得参加投票的选举会议成员过半数的选票,始得当选。

第十七条 选举会议设总监票人一人、监票人若干人,由选举会议主席团在不是代表候选人的选举会议成员中提名,选举会议通过。总监票人和监票人对发票、投票、计票工作进行监督。

第十八条 在选举日不得进行拉票活动。

会场按座区设投票箱,选举会议成员按座区分别到指定的票箱投票。

投票时,首先由总监票人、监票人投票,然后主席团成员和选举会议其他成员按顺序投票。

选举会议成员不得委托他人投票。

第十九条 计票完毕,总监票人向主席团报告计票结果。选举结果由主席团予以宣布,并报全国人民代表大会常务委员会代表资格审查委员会。

全国人民代表大会常务委员会根据代表资格审查委员会提出的报告,确认代表资格,公布代表名单。

第二十条 选举会议主席团接受与选举第十一届全国人民代表大会代表有关的投诉,并转报全国人民代表大会常务委员会代表资格审查委员会处理。

第二十一条 香港特别行政区第十一届全国人民代表大会代表可以向全国人民代表大会常务委员会提出辞职,由全国人民代表大会常务委员会决定接受辞职后予以公告。

第二十二条 香港特别行政区第十一届全国人民代表大会代表因故出缺,由选举香港特别行政区第十一届全国人民代表大会代表时未当选的代表候选人,按得票多少顺序依次递补,但是被递补为全国人民代表大会代表的候选人的得票数不得少于选票的三分之一。全国人民代表大会常务委员会根据代表资格审查委员会提出的报告,确认递补的代表资格,公布递补的代表名单。

选举第十一届全国人民代表大会代表时,在未当选的代表候选人中,如遇票数相等不能确定代表出缺时的递补顺序,由主席团决定就票数相等的候选人再次投票,按得票多少确定递补顺序。


国家计委、财政部、农业部、国土资源部、建设部、国务院纠风办关于开展农民建房收费专项治理工作的通知

国家计委 财政部 农业部、国土资源部、建设部、国务院


国家计委、财政部、农业部、国土资源部、建设部、国务院纠风办关于开展农民建房收费专项治理工作的通知

计价格[2001]1531号
2001年8月15日
国家计委、财政部、农业部、国土资源部、建设部、国务院纠风办

各省、自治区、直辖市人民政府、国务院各部门、各直属机构:
  近年来,在党中央、国务院的领导下,经过地方各级政府和有关部门的共同努力,农村乱收费、乱罚款、乱摊派的势头得到一定遏制,农民负担过重的状况有所改变。但农村“三乱”问题仍未从根本上得到解决,在有些地方和领域甚至更为严重。特别是农民新建、翻建自用住房方面存在审批部门多,收费单位多,收费项目多,收费混乱等突出问题,广大农民反映十分强烈。为解决农民建房收费乱、负担重的问题,国务院决定在全国范围内开展一次农民建房收费专项治理工作。现将有关事项通行如下:
  一、充分认识开展农民建房收费专项治理工作的重要意义
    开展农民建房收费专项治理工作,是贯彻江泽民总书记“三个代表”重要思想,落实党中央、国务院减轻农民负担政策,保护广大农民合法权益的一项重要措施。住房是人民群众生活的基本条件。农民建房的发展,既是农民生活改善的重要标志,也是扩大农村消费,推动国民经济发展的重要途径。农民建房收费事关农村经济发展,也关系到农村社会的安定。各地区、各部门一定要从促进农村经济发展和维护农村社会稳定的大局出发,充分认识农民建房收费过多过乱的严重性和危害性,按照治理工作的统一部署和要求,切实采取有力措施,坚决制止侵害农民利益的行为,刹住利用农民建房之机向农民乱收费的歪风。
  二、明确规定农民建房收费专项治理的主要内容和目标
    农民建房收费是指农民依法利用农村集体土地新建、翻建自用住房时负担的行政事业性收费和经营服务性收费。开展农民建房收费专项治理工作,其主要内容是落实党中央、国务院关于减轻农民建房负担的政策措施,全面清理各级政府及其有关部门批准的涉及农民建房收费的文件,取消未经国务院和省、自治区、直辖市人民政府及其财政、价格部门批准的行政事业性收费项目;对符合规定权限和程序设立的行政事业性收费,要进行重新审核,不合理的予以取消,标准过高的予以降低。全面清理涉及农民建房审批的各个环节,简化审批手续,取消不符合法律、法规规定的审批行为。全面检查农民建房收费单位的收费行为,严肃查处擅自设立收费项目、违反规定范围和标准收费以及强制向农民收取经营服务性收费等乱收费行为。专项治理工作的重点是清理整顿涉及农民住房建设的各种行政事业性收费。
    通过专项治理工作,要把减轻农民建房负担各项政策落实到位,实现农民建房收费明显减少,农民建房负担明显减轻的基本目标。
  三、严格掌握农民建房收费专项治理的基本政策
    根据《中共中央国务院关于切实做好减轻农民负担工作的决定》(中发[1996]13号)的规定,将各地区、各部门在“九五”期间出台的所有面向农民建房的行政事业性收费项目一律取消。必须严格执行《中共中央办公厅、国务院办公厅关于涉及农民负担项目审核处理意见的通知》(中发[1993]10号)中明令禁止在农村地区收取的宅基地有偿使用费、宅基地超占费、土地登记费、村镇规划管理费、建设用地规划许可证费、房屋所有权登记费,以及财政部、国家计委《关于公布取消第二批行政事业性收费项目的通知》(财综字[1998]112号)明确取消的建设用地规划许可证费、建设项目选址意见书费、建设工程规划许可证费等行政事业性收费。对继续收取的要严厉查处,变换名目收取的要坚决纠正。国务院以及财政部、国家计委批准的涉及住房建设行政事业性收费项目,凡未明确向农民收取的,一律不得向农民收取。
    省、自治区、直辖市人民政府及其财政、价格部门批准的涉及农民建房和行政事业性收费项目,除依法颁发的证照可收取工本费外,其他行政事业性收费项目一律不得向农民收取。对农民建房依法颁发证照收取的工本费,省、自治区、直辖市价格、财政部门要重新核定收费标准,报同级人民政府批准后向农民公布,并报国家计委、财政部备案。
    国务院其他部门,各省、自治区、直辖市人民政府的其他部门,省以下各级人民政府及各部门自行出台的涉及农民建房的行政事业性收费,属于乱收费,要一律取消。收费执收单位违反规定乱收费的,一律依法查处。
    对农民建房提供经营服务性的收费,要坚持农民自愿接受服务的原则,凡强制或变相强制服务收费的,一律按乱收费予以查处。
  四、按照职责分工做好农民建房收费专项治理工作
    在国务院统一领导下,由国家计委、财政部牵头,农业部、国土资源部、建设部、国务院纠风办等部门参加,负责在全国范围内开展农民建房收费专项治理工作。
    各省、自治区、直辖市人民政府要对本行政区域范围内的农民建房收费专项治理工作做出统一部署安排,各省、自治区、直辖市价格、财政部门要按照职责分工,切实负起清理整顿农民建房收费的责任,一定要抓紧、抓实、抓出成效。
    国务院及各省、自治区、直辖市人民政府所属的国土资源、建设等有关部门,除组织做好本部门、本系统涉及农民建房收费的自查自纠工作外,要重点对涉及农民建房的各种审批行为进行清理,凡不符合法律、法规规定的,要予以取消;符合规定的,也要简化审批手续,并以规章制度形式确定下来,方便农民,服务农民。
  五、统一农民建房收费专项治理工作步骤
    农民建房收费专项治理工作分三个阶段进行:
    第一阶段为全面清理和自查自纠阶段,于2001年9月底完成。各级政府财政、价格部门要按照职责分工对经批准的涉及农民建房的行政事业性收费项目和标准进行全面清理,摸清收费底数,区分哪些是符合规定、合理的收费,哪些是不符合规定、不合理的收费。各级政府价格主管部门要认真清理涉及农民建房的经营服务性收费。同时,要组织各个收费执收单位认真开展自查自纠工作,并要求执收单位自查自纠结果报同级财政、价硌部门备查。
    第二阶段为审核处理和专项检查阶段,于2001年12月底完成。在全面清理和自查自纠的基础上,各省、自治区、直辖市财政、价格部门要按照职责分工对本地区批准涉及农民建房的行政事业性收费项目和标准逐项重新审核,提出取消、保留和降低标准的意见,报同级人民政府批准,并由省、自治区、直辖市人民政府向农民公告。各级价格部门要对经营服务性收费清理结果进行严格审核,严禁未经省、自治区、直辖市以上财政、价格部门批准,擅自将行政事业收费转为经营服务性收费,纠正强制服务强制收费的行为。农民建房收费检查工作要与农村中小学教育收费、农村电价、报刊摊派、达标升级专项治理检查相结合,检查工作的具体时间安排可与之衔接进行。检查工作的重点是治理农民建房收费的政策措施是否落实到位,乱收费问题是否得到解决,农民是否满意。
    第三阶段为建章建制阶段,于2002年3月底前完成。国家计委、财政部将汇总全国农民建房收费专项治理情况,研究制定规范农民建房收费行为和违反农民建房收费政策处罚措施的规定,报国务院批准后印发各地和有关部门执行。国土资源部、建设部将分别对规范农民建房审批行为做出规定。各地也要结合本地情况,加强建章建制工作,对规范和监督检查农民建房收费及行政审批行为做出规定。
  六、切实加强农民建房收费专项治理工作的组织领导和监督检查
    开展农民建成房收费专项治理,是制止“三乱”、落实减轻农民负担政策的重要工作。各级政府要加强对这项工作的领导,政府价格、财政、农业、国土资源、建设、纠风等部门要密切配合,共同做好工作。同时,各地要做好宣传工作,将有关减轻农民建房负担的政策通过报纸、电视等媒体宣传到每村每户。要加强监督检查工作,依照《中华人民共和国价格法》查处乱收费行为,并将查处的违法收入如数退还农民;对乱收费情节严重的、特别是顶风乱收费的,要按照国务院《违反行政事业性收费的罚没收入收支两条线管理规定行政处分暂行规定》(国务院第281号令),追究有关责任人和主管人员的责任,并通过新闻媒体予以曝光。
    国家计委、财政部、农业部、国土资源部、建设部、国务院纠风办将组成调查组选择若干地区进行重点检查,指导地方农民建房收费专项治理工作。省级人民政府也要组织价格、财政等有关部门深入基层做好指导督查工作。各地区、各部门要于2002年2月底前将本地区、本部门治理工作情况写出书面总结报国家计委、财政部。专项治理工作中遇到的问题,请及时向国家计委、财政部报告。