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“限购令”与“涨价归公”/黎广军

作者:法律资料网 时间:2024-07-04 20:18:13  浏览:8539   来源:法律资料网
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“限购令”与“涨价归公”

黎广军


摘要:随着大自然的风吹雨打和时间的折旧,以及使用的磨损,房屋本身不断减值。房价上涨通常是由于土地增值,而土地增值是政府投资和社会投资以及社会发展的结果。所以,房地产涨价之增值实质上是全社会共同创造的价值,应该收归全体人民共享之。中国目前房价高涨的主要原因是“涨价归私”,“炒房无税”。解决之道不在于“限购”,而在于“涨价归公”。
关键词:房地产;限购;土地增值税;资本利得税



近来,各地纷纷出台“限购令”或“限外令”,意图通过限制房屋需求,从而降低房价。
2004年“8.31大限”以来,房价上涨如脱缰野马。决策层总是围绕着“供需关系”做文章。以为增加了供应,限制了需求,房价就会下降。但事与愿违,房价越调控就上涨。
房屋是人生必需品,而不是投机品。与其采用“限购令”或“限外令”,何不“涨价归公”,一举杜绝投机炒卖,让房地产市场回归正常轨道。

1. 房地产是“不完全商品”

商品必须具有流通性。房地产没有“空间流通性”,所以,房地产是“不完全商品”,房地产市场是“不完全市场”。“供需关系决定商品价格”的市场经济规则并不适用于房地产市场。
一模一样的电脑,在偏僻的乡村和在繁华的大都市,售价相差无几。而一模一样的房屋,建在偏僻的乡村和建在繁华的大都市,售价相差可达十倍。
十年前购买的电脑,现在可能一文不值。而十年前购买的房屋,现在价格可能翻了数倍。
这是因为:电脑是“完全商品”,而房屋是“不完全商品”。前者是动产,后者是不动产。

2. 房价不是“供需”决定的

房屋是耐用消费品,其使用寿命可达百年以上。经过了多年建设发展,许多发达国家已经进入了“后城市化”时代,房地产市场早已供过于求,并且还在不断增加供给,但为什么有些国家的房价还会不跌反升?

日本在上世纪60~70年代就已经完成了城市化进程。1968年日本GDP跃居世界第二。据东京都政府网站资料,1970年东京人口1141万人,2009年1299万人;近40年里共增加了158万人,年均增加约4万人,年均人口增加率约0.35%,这比自然人口增长率还要低。所以,东京房地产供过与求。但为什么房地产价格会不降反升?1990年东京地价总额竟然等于美国全国地价总和。1991年资产泡沫破裂后,20年来日本经济一蹶不振。

美国完成城市化的时间比日本还要早,其房地产市场早已是买方市场和现房市场。但为什么21世纪的美国房价还会大幅上涨,并形成资产泡沫?2008年泡沫破裂,导致全球金融海啸?

2010年3月香港永久住宅总数253.7万套(见香港房委会《房屋统计数字2010》p.3);2009年底香港家庭总数231.16万户(见香港政府统计处网站:表005:家庭住户统计数字)。香港永久住宅总数是家庭总数的110%(253.7÷231.16×100%)。这显然供大于求,房价应该下降。但为什么在2009~2010两年间香港房价既然上涨了45%?

在2000~2009的十年里,香港共增加了31.27万个家庭;同期建设了21.8039万套公租屋,这是家庭增加数的70%(21.8039÷31.27×100%)。既是说:香港每增加100个家庭,政府就建设70套公租屋;再加上商品房,香港的房屋增加量显然高于家庭增加量。但为什么房价还会高涨?香港政府如此大力建设公租屋,并没能阻止房价上涨。新加坡85%以上家庭住在政府组屋,但2010年房价也仍然高涨。

以上举例说明:房价不一定是“市场供需关系”决定的。

3. 房价上涨的社会因素

房价上涨,并不是由于房屋增值,而是由于土地增值。

随着大自然的风吹雨打和时间的折旧,以及使用的磨损,房屋本身不断减值,其价格应该下降;所以,房价上涨通常是由于土地增值,而土地增值是政府投资和社会投资以及社会发展的结果。显然,房价具有社会属性。影响房价的主要社会因素是:

(1)政府投资。例如,城市兴建了地铁,沿线房价就会大幅上涨。
(2)社会投资。例如,附近新建了许多高楼大厦,人烟越来越稠密,房价就上涨。
(3)社会发展。例如,社会发展水平越高,市面越繁华,GDP增长率越高,房价就越上涨。
(4)投机炒作。投机炒作必然抬高房价,以致房价远远高于实际价值,出现资产泡沫。

中国各地近年地王频出。地王的中标者,就是基于对未来的政府投资、社会投资、社会发展的评估,以及投机炒作的可能性,预期未来房价必然大涨,所以报出了“面粉比面包贵”的离奇价格。

政府地价上涨,标志着政府投资和社会投资都将增加,所以周边房价会随之上涨,而房价上涨又会反过来推高地价。这样就形成了“地价涨→房价涨→地价更涨→房价更涨”的涨价循环。

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劳动人事部关于发布《国家行政机关工作人员职级奖惩暂行处理办法》的通知

劳动人事部


劳动人事部关于发布《国家行政机关工作人员职级奖惩暂行处理办法》的通知

1987年10月30日,劳动人事部

《国家行政机关工作人员职级奖惩暂行处理办法》,业经国务院批准。现发给你们,请按此办法执行。

附:国家行政机关工作人员职级奖惩暂行处理办法

一九八五年国家机关和事业单位进行工资制度改革,实行了以职务工资为主要内容的结构工资制。为了合理地处理国家行政机关工作人员的升级、升职奖励和降级、降职、撤职、开除留用察看处分等有关问题,根据国务院《关于国家行政机关工作人员的奖惩暂行规定》和中共中央、国务院《关于国家机关和事业单位工作人员工资制度改革问题的通知》的原则精神,特制定本办法。
一、升级奖励。按照国人〔1982〕2号《国家行政机关工作人员升级奖励试行办法》的规定,工作人员获升级奖励,其职务工资一般提升一个工资等级,有特殊贡献的可以提升两个工资等级,但均不得超过本人现任职务的最高工资标准。对职务工资已达到现任职务最高工资标准的,则不给升级奖励,可给予其他种类奖励。
二、升职奖励。给予工作人员升职奖励,应根据其贡献、德才条件和工作需要、职数限额决定,一般晋升一级职务;个别有特殊贡献、德才优秀的,可以越级晋升,并报任免机关审批。工作人员获升职奖励后,其原职务工资低于新任职务最低工资标准的,按新任职务最低工资标准执行;原职务工资已在新任职务工资标准以内的,可以提升一个工资等级。个别有特殊贡献的,可以提升两个工资等级。
三、降级处分。工作人员受降级处分,其职务工资降低一个工资等级。对职务工资为现任职务最低工资标准的,不给降级处分,可给予其他种类处分。
四、降职处分。工作人员受降职处分,降低一级职务,同时按其原职务工资额降低一至两个工资等级,改按新任职务相应的职务工资标准执行(如降低后的工资高于新任职务最高工资标准,则改按新任职务最高工资标准执行)。无职可降的,可给予降级处分。
五、撤职处分。工作人员受撤职处分,降低一级以上职务另行分配工作,同时按其原职务工资额降低二至三个工资等级,改按新任职务相应的职务工资标准执行(如降低后的工资高于新任职务最高工资标准,则改按新任职务最高工资标准执行)。无职可撤的,可给予降级处分。
六、开除留用察看处分。工作人员受开除留用察看处分,在察看期间,应分配不叙职的工作,发给临时工资,即本人基础工资、工龄津贴照发,另发给原职务工资的40%。察看期满分配正式工作,其职务和职务工资根据实际情况,一般按低于受撤职处分的职级待遇重新予以确定。
七、工作人员受到上述职级奖惩后,新确定的工资待遇从批准奖惩之月起执行。
八、国家行政机关中工人的升级奖励和降级、开除留用察看处分,按上述第一、三、六条规定的原则处理。国家行政机关所属事业单位工作人员的职级奖惩问题,可以参照本办法处理。
九、各省、自治区、直辖市人民政府和国务院各部门可根据本办法制定具体实施办法。
十、本办法自发布之日起施行。


甘肃省人武系统开展以劳养武活动若干政策规定

甘肃省人民政府


甘肃省人武系统开展以劳养武活动若干政策规定
甘肃省人民政府



为鼓励和支持各级人武部门兴办以劳养武企业,促进以劳养武活动的深入发展,推动我省经济建设再上新台阶,现就以劳养武活动作如下政策规定:
一、兴办以劳养武企业是开展以劳养武活动的主要形式。以劳养武企业,是指由县(市、区)人武部、预备役团组织、扶持由人武干部和专武干部领办,以民兵、预备役人员或退伍军人为主体,吸收部分军烈属、贫困群众参加的各种经济实体。它既为民兵活动提供经费,又与民兵建设
、扶贫帮困、双拥工作有机结合,注重发挥经济、军事、社会综合效益。
二、以劳养武企业一般属于集体性质。在民兵为主体兴办或与乡镇联办的以劳养武企业,按乡镇企业对待;城市(大、中型厂矿) 武装部兴办的以劳养武企业,按集体企业对待,可享受国家和省以及所在地、州、市、县乡镇企业现行的有关优惠政策。
三、兴办以劳养武企业,开展以劳养武活动的目的在于:筹措积累资金,弥补国防后备力量建设经费的不足,努力减轻地方财政和人民群众的经济负担。奋斗目标是:力争五年后,在现有民兵、预备役建设经费的基础上,实现“上不伸手、下不摊派,自力更生办武装”的目标。
四、以劳养武项目要经人武部、预备役团与有关部门充分考察论证,并严格履行审批手续。凡新办或已办的以劳养武企业,必须经县级人武部、预备役团审查批准,经工商行政管理部门核准登记注册。未经审查批准、登记注册的,不得用以劳养武名义享受优惠政策。
五、以劳养武企业只要符合《中华人民共和国企业法人登记管理条例》规定的,各地工商行政管理部门要及时核发营业执照。注册资金一时达不到规定要求的,允许县级人武部、预备役团的养武公司或其他企业法人担保,限期补足。
六、开展以劳养武活动,要因地制宜,注意立足当地资源、交通等优势和本单位财力情况,选择国家政策允许、社会需要、投资少、见效快的项目。
七、以劳养武企业申请贷款,在同等条件下有关银行应优先安排。对通过人武部、预备役团和有关部门评估论证的列入国家或省技改计划,符合国家产业政策及贷款规定,并经开户银行审查评估上报行业主管部门同意的技改项目和科研开发项目,在经济效益显著、自筹资金落实、还款
来源有保证的前提下,有关银行应在贷款资金上给予支持。以劳养武企业申请流动资金贷款,必须有30%以上的企业自筹资金。
八、以劳养武企业经过人民银行和政府有关部门批准,用于补充流动资金不足的各种符合规定的集资,其利息可按银行同期贷款利率在企业成本(费用)中列支。以劳养武企业应保证企业性质的基础上,积极鼓励以劳养武企业向股份制企业方向发展,并按照股份制企业有关政策规定执
行。
九、以劳养武企业的收入,要按一定比例提取民兵、预备役工作经费,上交人武部门用于民兵、预备役部队训练补贴、训练基地配套建设、武器库维修以及人武部设施建设。各项提成比例由各县(市、区)人武部、预备役团根据经营情况确定。
十、以劳养武企业合法权益受国家法律保护。未经人武部门同意,任何单位和个人不得平调、上收、无偿占用企业的资金、财产。
十一、以劳养武企业要按照国家有关规定,独立核算,自负盈亏,自主经营,民主管理,按劳分配,入股分红,实行各种形式的经济责任制。要遵守国家法律、法规,执行国家产业政策,履行企业义务和依法承担民事责任。
十二、以劳养武企业接受主管行业的指导监督。各县(市、区) 可根据实际情况,在人武部、预备役团设立以劳养武管理机构,对以劳养武企业实施组织领导、业务管理和协调督查。管理人员、技术人才可通过招聘的办法引进。
十三、人武部、预备役团在确保完成民兵、预备役工作任务的前提下,可选派人武、专武干部领办、兴办、承包本级以劳养武企业。
十四、县(市、区)人武部、预备役团利用训练基地、办公设施闲置部分开展的以自养为目的的经营活动,以及与有关部门联合开办的各类培训班等,应执行国家和省政府关于校办工厂的一系列优惠政策,经济收益与开支受上级军事机关审计。
十五、对违反国家法律、法规和以劳养武宗旨、原则,拒不承担民兵工作或不提供民兵活动经费的以劳养武企业,由人武部门报告工商、税务等有关部门,责令其停业整顿,并查处。
十六、以劳养武企业要体现民兵的特点。凡生产收益稳定的以劳养武企业,应根据企业总人数,按50人以上建排,100人以上建连的标准组建民兵组织,并定期开展活动,落实军事机关赋予的战备执勤和教育训练任务。不能建立民兵组织的企业,符合条件的职工要积极参加所在乡
镇、街道、厂矿企业的民兵组织。
十七、以民兵为主体与乡镇联办的企业,每年必须为民兵活动提供一定比例的资金,由民兵连掌握。所提供资金和开支情况要上报县人武部备案。
十八、厂矿企业武装部的以劳养武,主要围绕搞好搞活企业,开展修旧利废、业余承包、临时加工等劳务服务项目。同时,也可本着为本厂服务、为社会服务的原则,兴办自负盈亏、独立核算的经济实体。
十九、各级工商、税务、计划、财政、民政、金融、土地、乡镇企业、扶贫、地矿等部门要积极支持以劳养武工作,在国家政策允许的范围内,为以劳养武企业的发展提供宽松、有利的政策环境。
二十、各军分区、预备役师要会同各级党委、政府以及职能部门,加强对以劳养武工作的指导和检查督促,帮助总结经验,积极推广典型,表彰先进,及时纠正存在问题,保证以劳养武活动沿着健康的方向发展。
本规定在执行中遇到的具体问题,由省军区政治部会同有关部门负责解释。



1993年12月22日