您的位置: 首页 » 法律资料网 » 法律法规 »

北京市国土资源和房屋管理局


关于印发《北京市物业管理招标投标办法》的通知
京国土房管物〔2003〕848号

各区县国土房管局，各房地产开发企业，各物业管理企业，各有关单位：
为进一步规范我市物业管理招标投标活动，根据国务院《物业管理条例》（国务院第379号令）、《北京市招标投标条例》、建设部《前期物业管理招投标管理暂行办法》（建住房［2003］130号），结合我市物业管理招投标工作实际，我局制定了《北京市物业管理招投标办法》，现印发给你们，请遵照执行。



二○○三年九月二十五日

北京市物业管理招标投标办法

第一章 总则

第一条 为规范我市物业管理招标投标活动，根据国家及本市规定，制定本办法。

第二条 物业管理招标投标应当遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则。

第二章 招标

第三条 物业管理招标人是依法提出招标项目，进行招标的开发建设单位、业主大会或产权人。
物业管理招标由招标人依法组织实施。招标人可以自行组织实施招标活动，也可以委托招标代理机构办理招标事宜。
物业管理招标代理机构应当在招标人委托的范围内办理招标事宜，并遵守本办法对招标人的有关规定。未经招标人同意，招标代理机构不得转让代理业务。
招标代理机构不得为投标人提供其所代理的招标项目的咨询服务。

第四条 物业管理招标分为公开招标和邀请招标。
招标人采取公开招标方式的，应当在公共媒介上发布招标公告，并同时在北京市国土资源和房屋管理局（以下简称“市国土房管局”）网站上发布免费招标公告。
招标公告应当载明招标人的名称、地址，招标项目的基本情况、联系人、联系方法以及获取招标文件的办法等事项。
招标人采取邀请招标方式的，应当向5家以上物业管理企业发出投标邀请书，投标邀请书应当包含前款规定的事项。

第五条 招标人对投标人进行资格预审的，应当在招标公告或者投标邀请书中载明资格预审的条件和获取资格预审文件的方法。
资格预审后的投标人一般不少于5个。

第六条 招标人应当根据招标项目的特点和需要，在招标前完成招标文件的编制。
招标文件应包括以下内容：
（一）招标人及招标项目简介；
（二）物业管理服务内容及要求；
（三）对投标人及投标书的要求；
（四）评标方法和标准；
（六）物业服务合同的签订说明；
（七）其他事项的说明及法律法规规定的其他内容。

第七条 前期物业管理招标的招标人应当在发布招标公告或者发出投标邀请书之前，到北京市居住小区管理办公室备案；业主大会招标的，到项目所在区、县国土资源和房屋管理局备案。备案时，招标人应填写《北京市物业管理招投标活动备案表一》并提交以下材料：
（一）招标人资格证明文件（政府主管部门核发的项目建议书批复文件、产权证明或业主大会决议）；
（二）招标公告或者投标邀请书；
（三）招标文件；
（四）法律、法规规定的其他材料。
招标人委托招标代理机构的，还应提交委托书。

第八条 公开招标的物业管理项目，自招标文件发出之日起至投标人提交投标文件截止之日止，最短不得少于20日。
招标人对已发出的招标文件进行必要的澄清或者修改的，应当在招标文件要求提交投标文件的截止时间至少15日前，以书面形式通知所有的招标文件收受人。该澄清或者修改的内容为招标文件的组成部分。

第九条 招标人根据物业项目的具体情况，可以组织投标申请人踏勘物业项目现场，并提供隐蔽工程图纸等详细资料。如招标人对投标申请人提出疑问的澄清内容造成招标文件的实质性修改，招标人应以书面形式发送给所有的招标文件收受人。

第十条 招标人不得向他人透露已获取招标文件的潜在投标人的名称、数量以及可能影响公平竞争的有关招标投标的其他情况。
招标人设有标底的，标底在开标前必须保密。
在确定中标人前，招标人不得与投标人就投标价格、投标方案等实质内容进行谈判。

第十一条 通过招投标方式选择物业管理企业的，招标人应当按照以下规定时限完成：
（一）新建现售商品房物业应当在现售前30日完成；
（二）预售商品房物业应当在取得《商品房预售许可证》之前完成；
（三）自用物业，应当在入住前3个月完成；
（四）更换物业管理公司的物业招标投标工作，应在原（前期）物业服务合同终止前3个月完成。

第三章 投标

第十二条 本办法所称投标人是响应招标、参加投标竞争的物业管理企业。
投标人应当具有相应的物业管理企业资质和承担招标项目的能力；招标文件对投标人资格条件有规定的，投标人应当具备规定的资格条件。

第十三条 投标人应当按照招标文件的要求编制投标文件，投标文件应当对招标文件提出的实质性要求和条件作出响应。
投标文件应当包括以下内容：
（一）投标函；
（二）投标报价；
（三）物业管理方案；
（四）招标文件要求提供的其他材料。

第十四条 投标人应当在招标文件要求提交投标文件的截止时间前，将投标文件密封后送达招标文件指定地点。招标人收到投标文件后，应当向投标人出具标明签收人和签收时间的凭证，并妥善保存投标文件。在开标前，任何单位和个人均不得开启投标文件。在招标文件要求提交投标文件的截止时间后送达的投标文件，为无效的投标文件，招标人应当拒收。

第十五条 投标人在招标文件要求提交投标文件的截止时间前，可以补充、修改或者撤回已提交的投标文件，并书面通知招标人。补充、修改的内容为投标文件的组成部分，并应当按照本办法第十五条的规定送达、签收和保管。在招标文件要求提交投标文件的截止时间后送达的补充或者修改的内容无效。

第十六条 投标人不得以他人名义投标或者以其他方式弄虚作假，骗取中标。
投标人不得相互串通投标，不得排挤其他投标人的公平竞争，不得损害招标人和其他投标人的合法权益。
投标人不得与招标人串通投标，损害国家利益、社会公共利益或者他人的合法权益。
禁止投标人以向招标人或者评标委员会成员行贿等不正当手段谋取中标。

第四章 开标、评标和中标

第十七条 开标应当在招标文件确定的提交投标文件截止时间的同一时间公开进行；开标地点应当为招标文件中指定的地点。开标时，由所有投标人或者其推选的代表检查投标文件的密封情况，也可以由招标人委托的公证机构检查并公证；经确认无误后，由工作人员当众拆封，宣读投标人名称、投标报价和投标文件的其他主要内容。
开标过程应当记录，并存档备查。

第十八条 开标过程结束后应立即进入评标程序。评标由评标委员会负责。评标委员会由招标人代表和有关物业管理专家组成，成员人数为5人以上单数，其中招标人代表以外的物业管理方面的专家不得少于成员总数的2／3。
市国土房管局建立北京市物业管理评标专家库。
评标委员会的专家人员，应当由招标人在开标前3日内从市国土房管局组建的专家库中以随机抽取的方式确定。

第十九条 有下列情形之一的，不得担任评标委员会成员：
（一）投标人或者投标人主要负责人的近亲属；
（二）与投标人有经济利益关系的；
（三）曾因在招标、评标以及其它与招标投标有关活动中从事违法行为而受过行政处罚或刑事处罚的。
评标委员会成员有前款规定情形之一的，应当主动提出回避。

第二十条 评标委员会成员的名单在开标前应严格保密。
评标委员会成员应当客观、公正地履行职责，遵守职业道德，对所提出的评审意见承担个人责任。
评标委员会成员不得与任何投标人或者与招标结果有利害关系的人进行私下接触，不得收受投标人、中介人、其他利害关系人的财物或者其他好处。

第二十一条 招标人应当保证评标在严格保密的情况下进行。
评标委员会成员和与评标活动有关的工作人员不得透露对投标文件的评审和比较、中标候选人的推荐情况以及与评标有关的其他情况。
前款所称与评标活动有关的工作人员，是指评标委员会成员以外的因参与评标监督工作或者事务性工作而知悉有关评标情况的所有人员。

第二十二条 评标委员会可以书面方式或者现场答辩的方式要求投标人对投标文件中含义不明确、对同类问题表述不一致或者有明显文字和计算错误的内容作必要的澄清和说明或者补正。但其内容不得超出投标文件的范围或改变投标文件的实质性内容。

第二十三条 投标人资格条件不符合国家有关规定和招标文件要求的，或者拒不按照要求对投标文件进行澄请、说明或者补正的，评标委员会可以否决其投标。
评标委员会应当审查每一投标文件是否对招标文件提出的所有实质性要求和条件作出响应。未能在实质上响应的投标，应作废标处理。
评标委员会发现投标人的报价明显低于其他投标报价或者在设有标底时明显低于标底，使得其投标报价可能低于其成本的，应当要求该投标人作出书面说明并提供相关证明材料。投标人不能合理说明或者不能提供相关证明材料的，由评标委员会认定该投标人以低于成本报价竞标，其投标应作废标处理。
在评标过程中，评标委员会发现投标人以他人的名义投标、串通投标、以行贿手段谋取中标或者以其他弄虚作假方式投标的，该投标人的投标应作废标处理。

第二十四条 评标委员会应当根据招标文件，审查并逐项列出投标文件的全部投标偏差。下列情况属于重大偏差：
（一）投标文件没有投标人授权代表签字和加盖公章；
（二）投标文件载明的招标项目完成期限超过招标文件规定的期限；
（三）投标文件附有招标人不能接受的条件；
（四）不符合招标文件中规定的其他实质性要求。
投标文件有上述情形之一的，为未能对招标文件作出实质性响应，并按本规定有关条款作废标处理。招标文件对重大偏差另有规定的，从其规定。

第二十五条 评标委员会根据本规定否决不合格投标或者界定为废标后，因有效投标不足3个使得投标明显缺乏竞争的，评标委员会可以否决全部投标。
投标人少于3个或者所有投标被否决的，招标人应当依法重新招标。

第二十六条 一般项目的评标活动应在递交投标文件截止日期后7日内完成，重点工程项目需在15个日内完成。

第二十七条 评标委员会完成评标后，应当向招标人提交书面评标报告。评标报告应当如实记载以下内容：
（一）评标委员会成员名单；
（二）开标记录；
（三）符合要求的投标一览表；
（四）废标情况说明；
（五）评标标准、评标方法或者评标因素一览表；
（六）经评审的价格或者评分比较一览表；
（七）经评审的投标人排序；
（八）推荐的中标候选人名单与签订合同前要处理的事宜；
（九）澄请、说明、补正事项纪要；

第二十八条 评标报告由评标委员会全体成员签字。对评标结论持有异议的评标委员会成员可以书面方式阐述其不同意见和理由。评标委员会成员拒绝在评标报告上签字且不陈述其不同意见和理由的，视为同意评标结论。评标委员会应当对此作出书面说明并记录在案。

第二十九条 招标人可以授权评标委员会直接确定中标人，也可以委托评标委员会推荐出中标候选人名单。
评标委员会推荐的中标候选人应当限定在1～3名，并标明排列顺序。
招标人应当确定排名第一的中标候选人为中标人。排名第一的中标候选人放弃中标、因不可抗力提出不能履行合同，或者招标文件规定应当提交履约保证金而在规定的期限内未能提交的，招标人可以确定排名第二的中标候选人为中标人。
排名第二的中标候选人因前款规定的同样原因不能签订合同的，招标人可以确定排名第三的中标候选人为中标人。

第三十条 在确定中标人之前，招标人不得与投标人就投标价格、投标方案等实质性内容进行谈判。

第三十一条 中标人确定后，招标人应当在3日内向中标人发出中标通知书，同时通知未中标人。中标通知书对招标人和中标人具有法律约束力。中标通知书发出后，招标人改变中标结果或者中标人放弃中标的，应当承担法律责任。

第三十二条 招标人和中标人双方应自中标通知书发出之日起30日内，按照招标文件和中标人的投标文件的内容就招标项目的管理签订（前期）物业服务合同。合同的主要条款不得背离标书中的内容。

第三十三条 招标人应当自与中标人签订（前期）物业服务合同之日起15日内，到原备案机关备案。备案时，招标人应填写《北京市物业管理招投标活动备案表二》，并提交以下材料：
（一）评标委员会提供的评标报告；
（二）中标企业的投标文件；
（三）与中标企业签订的（前期）物业管理服务合同正本；
（四）法律、法规规定的其他材料；

第三十四条 招标人收取投标人投标保证金的，在与中标人签订合同后5个工作日内，应当向中标人和未中标的投标人退还投标保证金。

第三十五条 中标人接到中标通知书30日后，无正当理由不与招标人签订（前期）物业服务合同的，中标无效，投标保证金不予退还。给招标人造成损失的，中标人应予赔偿。
招标人在发出中标通知书30日后，无正当理由不与中标人签订（前期）物业服务合同，给中标人造成损失的，招标人应予赔偿。

第五章 附则

第三十六条 《北京市物业管理招投标备案表》由北京市居住小区管理办公室统一印制。

第三十七条 本办法自2003年12月1日起执行，《北京市物业管理招投标暂行办法》（京国土房管物字［2001］258号）同时废止。

公安部


治安拘留所管理办法（试行）

1990年1月3日，公安部

第一章 总 则
第一条 根据《中华人民共和国治安管理处罚条例》的有关规定，为加强治安拘留所的管理，制定本办法。
第二条 治安拘留所是对被裁决治安拘留的人执行拘留的场所。
第三条 治安拘留所由县（自治县、旗）、市公安局，城市公安分局设置，公安机关的治安部门负责管理。
相当于县级的铁路、交通、民航、林业公安局（处）根据需要，经省、自治区、直辖市公安厅、局批准，可以设置治安拘留所。
第四条 治安拘留所实行所长负责制。设正、副所长，根据需要配备民警。其中应有一定数量的女民警。
第五条 治安拘留所的拘舍要牢固、通风，采光充足。
对被拘留人应当男、女分舍拘禁。
对被拘留人中的外国人和无国籍人应当单设拘舍。
有条件的治安拘留所应当设置学习室和活动场地，可以开辟劳动场所。
第六条 治安拘留所新建、扩建、修缮和购置必要设备、器材等所需经费，报请当地人民政府列入地方基建、财政预算，专项拨款、专款专用。日常管理所需经费列入公安业务经费预算解决。

第二章 入 所
第七条 治安拘留所接收被拘留人，须凭裁决机关开具的《治安管理处罚执行拘留通知书》或《出入境管理拘留审查通知书》。
第八条 被拘留人入所时，要查验其居民身份证或者其他证明身份的证件，并填写《入所登记表》。
第九条 对被拘留人随身携带的物品要检查登记，除允许随身携带的生活、学习必需品外，其余物品由治安拘留所统一保管，并填写《暂存物品收据》，出所时发还。
入所检查中发现的违禁品或者应予没收的危险物品，工作人员要作笔录，并开具《违反治安管理没收财物收据》交原裁决机关处理；对不便交回原裁决机关处理的，可以由治安拘留所制作笔录，就地处理。
第十条 拘留后发现被拘留人患有传染病、精神病和其他严重疾病的，以及怀孕或者正在哺乳自己婴儿的，应当通知原裁决机关另行处理。
因为被拘留人有其他犯罪行为，决定予以刑事拘留、逮捕、劳动教养等处理或者予以少年收容教养的，应当根据有关凭证终止拘留，并办理出所手续，注明出所的具体时间和所去地点。

第三章 管 理
第十一条 治安拘留所对被拘留人应当按教育与处罚相结合的原则进行法制、道德教育。
第十二条 治安拘留所可以组织被拘留人参加适当的劳动。劳动的收入主要用于补贴被拘留人的伙食费，必需的生活、学习费用。
对被拘留人劳动的收支应当在财务部门指导下单独立帐、专人管理，并接受财务部门的监督检查。
第十三条 被拘留人在拘留期间，因为招工、升学考试或者遇有妻子生育，近亲属病危、丧葬等特殊情况需要离所时，由本人或者其近亲属提出申请，担保人出具保证书，经原裁决机关批准后离所，并在规定的期限内返回，逾期不归的按违反所规处理。
被拘留人离所期间，不计入执行拘留时间。
第十四条 被拘留人在拘留期间能够主动揭发、检举和制止重大违法犯罪行为，经查证属实的，拘留所所长可以提出提前解除拘留的建议，经县级以上公安机关主管领导批准后执行，并填写《提前解除拘留决定书》。
提前解除拘留的时间不得超过拘留期的三分之一。
第十五条 治安拘留所依法保护被拘留人的通信自由。被拘留人寄出和收到的信件不检查、不扣押。
被拘留人的近亲属和单位负责人在规定的时间内凭身份证件可以到治安拘留所会见被拘留人。
第十六条 治安拘留所的工作人员必须秉公办事。严禁徇私枉法、索贿受贿；严禁打骂、体罚、虐待和侮辱被拘留人；严禁让被拘留人为个人办事；严禁利用被拘留人看管被拘留人。
第十七条 治安拘留所对被拘留人提出的申诉、检举、揭发材料和控告治安拘留所工作人员违法违纪行为的材料，应当及时送交上级主管单位或者有关领导处理。
第十八条 治安拘留所应当建立健全严格的管理制度，实行二十四小时值班制度和岗位责任制。值班人员要严守岗位，不得擅离职守，发现问题要及时报告，妥善处理。

必须注意防止被拘留人逃跑、行凶、自杀、哄闹和其他危害安全的行为。对于有证据表明确实有上述行为可能的被拘留人，经县级公安机关负责人批准可以使用械具。
第十九条 治安拘留所要严格出入登记制度。非拘留所工作人员不得进入；必需进入时要经所长批准，由工作人员带领。
第二十条 认真搞好生活管理和防疫、防病工作。对患病的被拘留人要及时治疗；患传染病的，要立即隔离；患严重疾病必须出所治疗的，可以由担保人出具保证书，经原裁决机关或者县级以上公安机关主管领导批准出所治疗，其尚未执行的拘留日期可以宣布不再执行。
被拘留人在拘留期间死亡，应当由县级以上公安机关组织法医或者医生作出有法律效力的死亡鉴定，经同级人民检察院检验，报上级公安机关及其同级人民检察院备案，并通知被拘留人家属。没有家属或者家属不来的，由治安拘留所负责拍照后火化，骨灰保存一年后处理。
第二十一条 治安拘留所要制订《治安拘留所规则》，要求被拘留处罚的人必须做到：
（一）严格遵守治安拘留所规定的纪律，自觉服从管理和教育。认真学习党和国家的政策、法律，反省自己的违法行为，认识错误。
（二）保持室内肃静、整洁，室内不准吸烟、喝酒；不准喧哗、吵闹；不准打架、骂人、讲污秽语言、敲诈勒索；不准乱涂乱画；不准强行索要他人饭食或物品。
（三）不准传播犯罪手段；不准拉帮结伙。
（四）不准将危险品和违禁物品带入所内。
（五）受护公物，损坏物品要赔偿。
（六）对他人违反所规的行为要及时劝止，并报告工作人员，不得包庇、隐瞒。
（七）未经许可不得离开治安拘留所。
（八）按照规定及时交纳伙食费、粮票和医疗等费用，不得拖欠。
第二十二条 对被拘留人违反所规的，视情节轻重分别予以批评教育、训诫、责令检查。有新的违反治安管理行为的，提请执行地公安机关依照《中华人民共和国治安管理处罚条例》的有关规定，予以治安处罚；如被裁决拘留处罚，应当与正在执行的拘留期合并执行。构成犯罪的，依照法定程序追究刑事责任。
第二十三条 被拘留人确实无力交纳拘留期间伙食费和医疗费用的，可以允许缓期交纳，或者由治安拘留所造册，经主管领导审核后，申报当地财政部门解决。
第二十四条 拘留期满的，应即解除拘留。

第四章 出 所
第二十五条 被拘留人出所时，应当在《治安管理处罚执行拘留通知书》或者《出入境管理拘留审查通知书》上签名，注明拘留期满的日期和出所日期。被拘留人凭《暂存物品收据》，领取所存物品。
第二十六条 被拘留人出所时，如有必要，应当通知其亲属或单位来人接领。

第五章 附 则
第二十七条 各省、自治区、直辖市公安厅、局可以根据本办法，结合当地的实际情况制订具体规定，并报公安部备案。
第二十八条 本办法自下达之日起执行。