【要点提示】合同仅对一方的违约情形约定了违约金,当另一方违约时,一方能否主张另一方支付违约金?笔者认为, 单方违约责任约定不符合合同法公平及权利义务对等原则,承担了违约支付违约金风险的一方可以参照合同违约金计算标准计算另一方的违约金,但法院裁判时应根据另一方违约的具体情形酌情确定违约金数额。
【案例索引】陕西省城固县人民法院(2012)城民初字第00315 号；汉中市中级人民法院(2013)汉中民终字第00518 号。
【案情】
被告李某于2007 年6 月以116 万元的总价购买了被告城固县某房地产公司所开发的某商城3号楼的二、三、四层整体房屋，并将上述房屋分成若干套间后对外销售。后被告李某将四楼的403 室房屋卖给原告高某，双方签订了一份《商品房买卖合同》，该合同约定房屋面积117.16平方米，总价款115800 元，约定被告李某于2008 年10 月内将房产证办好，如违约退房扣除20%的违约金。原告高某分别于2007年6月交房款48000元，2008年4月交30000 元。后双方因交下欠款及房屋楼顶防水等问题发生纠纷，被告李某未将该房交付给原告高某使用。后经协商达成了“一、原告高某交清下欠房款2.91万元后，被告李某在30 日内处理好防水后将该房屋交付原告使用;二、被告房地产公司张榜公告办理房产证手续之日起两日内由被告李某通知原告高某提交办证所需资料和费用，逾期由被告李某承担损失，原告高某被告知后，原告未提交责任由原告自理。”的约定。2008年12月原告高某向被告李某交清了下欠房款及其他费用。2009年5月17 日房地产公司向原告高某等住户发出办理房产证的通知，同年7月30日原告向被告李某交清了资料，李某出具收据一份。后房地产公司因被告李某个人原因，未给该房办理房产证。2011年5月后被告房地产公司停止了在城固县的办公，为此原告高某向法院起诉，要求两被告承担违约金21420 元。城固县人民法院一审判决限被告李某于判决生效之日起十日内赔偿给原告违约损失21420元，由城固县某房地产公司承担连带责任。2013年9月，汉中市中级人民法院二审改判由李某于判决生效之日起十日内赔偿高某违约金11580元。
【评析】
一、依法签订的合同对合同双方当事人有约束力。
原告高某与被告李某签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律禁止性规定，应属有效合同，双方应按合同约定全面履行自已的义务。由于合同具有相对性，对其他人一般不具有法律约束力，本案合同是原告高某与被告李某签订的，他们之间的违约约定不能直接约束到某房地产公司。某房地产公司虽有协助办理房产证的义务，但在未给原告高某承诺具体办证时间的前提下，原告高某无权直接要求某房地产公司承担违约责任。故本案中二审法院改判某房地产公司不承担连带责任是妥当的。
二、本案应依照合同法公平及权利义务对等原则确定合同双方的义务。
原告高某与被告李某签订的《商品房买卖合同》中约定：“李某于2008 年10 月内将房产证办好”，“如违约退房扣除20%的违约金”，该合同仅对购房人退房违约时设定了义务，并未对出售人的逾期交房、逾期办证等违约行为设定义务。很显然，合同对双方违约责任的约定是不对等的。《中华人民共和国合同法》第五条规定:“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务”，第三十九条、第四十条规定:“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。……提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”本案中，由于单方违约约定不符合合同法公平及权利义务对等原则，且在出售方作为格式条款提供一方未尽到必要提醒义务情形下，而本案购房人已全面履行自己的义务，承担了“违约退房扣除20%的违约金”的风险，故其主张对方承担违约责任的诉讼请求应予支持。
三、违约责任的大小应结合合同约定和给对方造成的损失确定。
本案李某按合同约定应于2008年l0月前将房产证办好，但到期未予办理。2009年5月17日房地产公司发出办理房产证的通知后，李某亦未给高某办理房产证，均属违约行为。由于本案双方当事人签订的《商品房买卖合同》，在合同违约条款中，只确定了高某的违约责任，没有确定李某的违约责任，因此，按照公平原则及权利、义务对等原则，比照买方的违约责任，一审判决出售人承担违约责任正确，但根据出售人已交付房屋，只是未办理房屋产权证的违约事实，判决李某承担总价款20%的违约责任过高。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条有关于“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定金额的违约金”以及“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定。目前，我国法律对违约金的调整标准没有明确规定，本案二审法院酌情确定了11580元违约金，该违约金数额已足以体现对李某违约行为的惩罚，较为妥当。
关于印发《曲靖市小型水利工程产权制度改革实施办法》的通知
云南省曲靖市人民政府办公室
关于印发《曲靖市小型水利工程产权制度改革实施办法》的通知
曲政办发［2001］63号
各县（市）区人民政府，市直有关委、办、局：
《曲靖市小型水利工程产权制度改革实施办法》已经市人民政府研究同意。现印发你们，请认真贯彻执行。
曲靖市人民政府办公室
二○○一年六月二十八日
曲靖市小型水利工程产权制度改革实施办法
为进一步明确和界定水利国有资产，深化农村体制改革，建立适应社会主义市场经济的水利发展机制，加强和完善产权清晰、权责明确、分级投资、分级产权管理的制度，建立符合水利基础产业特点和社会主义市场经济要求的良性运行机制，提高水资源开发利用水平，以实现水利国有资产保值、增值。按照《中共中央关于农业和农村工作若干重大问题的决定》中关于“鼓励农村集体、农户以多种方式建设和经营小型水利设施”的有关精神，根据《水利国有资产监督管理暂行办法》，参照《云南省大中型水利工程各级国有投资产权界定实施暂行办法》和《曲靖市小（二）型水利工程各级国有投资产权界定实施方案》，结合我市实际，制定以下实施办法。
第一章 指导思想和目的意义
第一条 以邓小平理论和江泽民同志“三个代表”重要思想为指导，以党的十五届五中全会精神为动力，以“三个有利于”为标准，以资产为纽带，以盘活存量，明确产权，搞活经营权、管理权和使用权为重点，以资本运营为手段，立足于调动群众的积极性，加快水利建设步伐，加强工程管理，提高工程效益。
第二条 彻底改变小型水利工程传统的公益型观念，统一认识，调整治水思路，明确治水方略，树立水利是国民经济和社会发展的基础产业，水是商品的意识，改变由国家投资，政府包揽一切的做法。
（一）切实解决目前小型水利设施产权（财产所有权）及所有者主体不明、管理混乱、经营粗放、责权利不规范、重建轻管、工程效益衰减的问题。
（二）清产核资，界定水利国有资产，明晰产权，在产权界定和资产划分的基础上，进一步加大管理制度的修订、完善、实施和监督力度。
（三）建立与社会主义市场经济相适应的管理体制和水利发展机制，把水利逐步推向市场。
第三条 进行小型水利工程产权制度改革，是水利改革的必然趋势，是建立符合社会主义市场经济发展的水利良性运行机制的要求，是提高水资源开发利用水平、使水资源在整体上发挥最大经济效益、社会效益和环境效益的基础。
（一）有利于水资源的统一管理和开发利用，提高水资源的使用价值。
（二）有利于水利工程的监督管理，提高工程使用效益。
（三）有利于国有资产的综合开发利用，使水利国有资产保值、增值。
（四）有利于减轻国家投资负担，拓宽融资渠道，建立长期有效的水利投入保障体系。
（五）有利于调动投资者和经营者融资兴修小型水利工程的积极性，解决目前管理、维护、经营中的诸多弊端。
第二章 改革的范围和主要形式
第四条 小型水利工程产权制度改革的范围是指各县（市）区辖区内乡（镇）以下管理的小（二）型水库、河闸、坝塘、蓄水池、抽水站、排灌站、水窖、人畜饮水工程、过水流量在0.5立方米/秒以下的输引水渠等小型水利工程。
第五条 小型水利工程产权制度改革主要采取以下五种形式：
（一）拍卖。即将小型水利工程所有权、使用权、经营权一次性拍卖，由集体或个人负责维护和管理。
（二）租赁。即小型水利工程所有权不变，工程及原有附属物的使用权由承租人集体或个人租赁经营。一般租赁期限为5—15年。
（三）转让。即将小型水利工程的使用权通过公开招标，有偿转让，经营者享有自主经营权。一般转让期为10—30年。
（四）股份合作制。即将小型水利工程由法定部门进行资产评估，把确认的资本分为若干等额股份，将其部分或全部股份出售，由持股者依法合作经营。
（五）规范化承包。即部分小型水利工程因老化失修，设施不配套，不能正常运营，多年未能发挥效益，其产权不宜拍卖、租赁、转让、股份合作经营的，在所有权不变的前提下，由集体或个人负责承包管护、维修、开发、利用和经营。一般承包期限为5—15年。
第三章 改革的政策和原则
第六条 小型水利工程产权制度改革必须遵循《中华人民共和国水法》以及国家颁布的相关经济法律、法规。并在法律、政策允许的范围内开展各项工作。
第七条 坚持以拍卖、租赁、转让、股份合作制、规范化承包等多种形式并举的原则。
第八条 坚持在资产评估、明确财产所有权的基础上，实行公开、公正、公平竞价，确定使用权、管理权、经营权和收益权的原则。
第九条 坚持不改变水利设施用途，确保小型水利工程充分发挥其功能的原则。
第十条 坚持改制收益资金由各级财政设专户管理，并用于水利工程建设的原则。
第十一条 坚持确保国家和集体资产不流失的原则。改制中须兼顾国家、集体、个人利益，保护所有者的合法权益。因地制宜，分类指导，不搞一刀切，以保值、增值、便于管理、提高工程效益为目的。多种形式并举，只要群众及经营管理者能接受的形式，均可采用。
第十二条 改制后小型水利工程坚持防汛抗旱行政首长负责制不变，行业统一管理，统一调度不变的原则。工程单位或个人必须服从水行政主管部门的行业管理。各级水行政主管部门在防汛抗旱、规划、设计、施工、监理等方面提供服务，提高工程标准和质量。各级政府要对改制后的小型水利产权、经营进行监管。
第十三条 拍卖的小型水利工程，成交价确定后原则上一次付清，可优惠成交价的10%。数额较大，一次性付款有困难的，可在3年内分年付清，但第一年付款不得少于总成交价的60%。
第十四条 拍卖、转让、租赁、股份合作制和规范化承包经营小型水利设施，经营管理者除交清所规定的费用和依法缴纳税费外，不再缴纳额外费用。其资产评估费、验资、权属转移注册登记等手续，只收工本费，其它收费一律免除。
第十五条 改制后对拍卖的小型水利工程，允许依法继承和转让；承包和租赁期内的工程，在征得所有权单位和上级水行政主管部门同意后，可以转让、转租。
第十六条 小型水利工程改制后所得资金的分配和管理必须坚持财政专户管理的原则。改制所得资金县级20%、乡级80%。改制收得资金一律由各县、乡两级财政按工程属地设专户管理，县、乡可从改制收得资金中各提取5%用于工程评估费、办公费和文印费等改制方面的支出。其余资金必须全部用于水利工程建设，该资金必须经各县（市）区水行政主管部门和乡（镇）人民政府审批后方可使用。财政、审计部门要认真履行监督职能，严禁挪作他用。
第十七条 改制后小型水利工程的供水水价，严格遵照县级水行政主管部门同价格主管部门根据当地实际确定并经县级政府批准的指导性水价，供水经营者不得擅自调高水价，牟取暴利。
第十八条 加强政策引导、广泛宣传，因地制宜，分类指导，积极鼓励机关、企事业单位、社会团体以及有独立承担民事责任的国家公民购买、租赁、承包和股份合作制经营小型水利设施，对下岗职工优先照顾。积极鼓励市内外的单位和个人投资经营水利工程设施，其行为受国家法律保护，其财产权利不受侵犯。坚决打击打劫哄抢、敲诈勒索等不法行为，维护经营者人身和财产安全。
第四章 权利与义务
第十九条 凡购买和新建小型水利设施者，依法享有占有、使用、收益、处分的权利，财产所有者对其财产依法享有独立支配权，在使用年限内允许继承和转让。
第二十条 凡租赁、承包、转让小型水利工程的，享有使用权、经营权和收益权，在具有法律效力订立合同期限内允许转租、转包。
第二十一条 凡采取股份合作制的小型水利工程，必须按照国家关于股份有限公司的法律规定具体运作。
第二十二条 改制后的小型水利工程设施经营者和财产所有者必须对设施的安全负责。当水利设施安全受到威胁时，可向当地政府和县级水行政主管部门提出申请仲裁。当地政府和县级水行政主管部门应采取必要措施保证水利设施安全。对由于人力不可抗拒的自然因素使水利工程受到破坏，经营者无力恢复的，由县（市）区水行政主管部门和民政等有关部门组织调查，在明确事故责任的基础上划分修复任务，政府给予适当的救济或补助经费；由于管理不善，人为造成的，由经营者或财产所有者承担。
第二十三条 改制后小型水利工程设施的财产所有者和经营者必须自觉遵守国家有关法律、法规和政策，严格按合同条款规定履行义务，不得擅自变更水利工程的用途和服务对象，不得进行掠夺性开发，不得破坏水土资源和生态环境。禁止修建一切违章建筑物。违反合同规定，擅自改变工程用途和服务范围的，当地水行政主管部门有权责令限期改正，拒不服从的，原工程所有单位有权终止合同，由此给用水户造成的损失，由违反合同的一方负责赔偿，若不执行者，移交当地司法机关强制执行。
第二十四条 改制后小型水利工程设施财产所有者和经营者的合法权益受国家法律保护，财产所有者和经营者应服从本地区社会经济发展的大局，并与国家对农村税费改革的有关政策相一致。服从政府的防汛抗旱调度，服从当地水行政主管部门的统一管理。
第二十五条 国家鼓励集体和个人采取多方集资兴建小型水利工程。新建的工程必须符合当地水利建设的总体规划，须经当地水行政主管部门批准，并接受当地水行政主管部门的管理和监督。对于不符合水资源合理开发利用标准、水利建设总体规划，并涉及防洪安全，未经审批的工程，水行政主管部门有权责令停止施工，对于情节严重的按有关规定处罚。
第二十六条 改制后的小型水利工程，业主需新建、改建、扩建或除险加固，必须进行勘察设计，委托具有水利工程勘察设计资质单位或乡（镇）水管站承担，实行有偿服务，施工必须符合国家有关规定，确保工程质量。
第五章 方法和步骤
第二十七条 清产核资，明晰产权。国有水利工程必须严格按国家有关规定进行清产核资，确权划界，对现有资产进行评估确认，依法办理资产转让手续。
（一）乡（镇）、村民委员会、村民小组辖区内的小型水利工程由产权所有者组织专门评估小组，充分考虑工程投入、现状、折旧、效益等综合因素，科学合理地确定工程标底价。
（二）国家投资，群众投工投劳兴建的水利工程，均属国家所有，由县（市）区和乡（镇）水行政主管部门行使出资人权利。
（三）国家和集体共同投资兴建的小型水利工程按投资比例划分产权，明确产权主体。
（四）乡（镇）和村民委员会、村民小组集体投资兴建的小型水利工程，其产权属乡（镇）或村民委员会，村民小组集体所有。
（五）农户自已投资兴建的小型水利工程，只确权，不改革。
（六）已存在承包关系的小型水利设施，应规范承包合同，在同等条件下，原承包者享有优先权。
第二十八条 采取公开竞争形式确定新的承包、租赁、转让和购买者。
（一）以明确所有权、放开建设权、落实管理权、搞活经营权为重点，坚持群众自愿、民主决策、公开、公正、公平的原则。
（二）在宣传动员的基础上，公布招标公告，合理确定标底，面向社会公开招标，报名者必须缴纳保证金，在双方自愿协商一致的基础上，对投标竞买者（包括拍卖、租赁、转让、股份合作制、规范化承包）进行公开考评，中标后必须签订合同，建章立制，依法公证，做到竞争有序，公平合理，同时报县（市）区水行政主管部门备案。
（三）改制后的小型水利工程由水行政主管部门核发统一印制的《曲靖市小型水利工程管理使用证》，涉及国有土地使用权的应依照《土地管理法》和《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》以及《城市房地产管理法》的规定办理变更登记手续。若为划拨土地使用权的，还应办理出让手续。
（四）涉及林地使用权的应依照《森林法》规定办理有关手续，并依法缴纳森林生态补偿费。
（五）涉及其他法律法规方面的问题，按照相应的法律法规执行。
第二十九条 各县（市）区要在广泛调查摸底的基础上，加大宣传力度，搞好试点工作，总结经验。在《曲靖市小型水利工程产权制度改革实施办法》这一指导性意见范围内尽快制定出具体的、可操作性的实施办法（细则），有计划、有步骤，积极稳妥地推进我市小型水利工程产权制度改革。
（一）组建由县（市）区农村工作领导小组办公室、计划、水利、财政、公安、司法、农业、林业、土地、工商、税务、民政、审计等部门组成的小型水利产权制度改革领导小组；工作班子由水利、财政、公安、司法、土地、林业部门抽调人员组成，办公室设在水电局。各乡（镇）还应抽调有关工作人员配合办公室开展调查摸底、登记造册，确定改革的范围、项目、件数，明确产权归属；搞好资产评估，明确出让主体，并确定改革形式和出让底价；提出工程管理措施及权、责、利的有关要求确定出让期限；大张旗鼓地宣传改革政策，进行全面思想动员，让群众家喻户晓，积极参加。
（二）通过公开招标公告，吸引投标竞买者，并逐一审查，确定中标人；由产权所有者与中标人正式签订合同，出具有效出让证明，依法当场公证，公开宣布或公告由中标者经营管理。
（三）建章立制，制定小型水利设施的管护范围，管理措施及权、责、利的有关要求和办法，按合同办理交接手续，建帐立册。改制中形成的所有资料，分别由县（市）区水行政主管部门和乡（镇）水管单位立卷归档，统一管理。
第三十条 改制后的小型水利工程，要保持政策的连续性，不得强行收回，不得单方变更或终止合同。
第三十一条 各级政府要加强对小型水利工程产权制度改革的统一领导。
第三十二条 各县（市）区、乡（镇）要尽快成立有关机构，具体解决小型水利工程产权制度改革中出现的各类问题。
第三十三条 各县（市）区水行政主管具体负责改革工作的组织实施，并指导各乡（镇）的改革工作。
第三十四条 各县（市）区农村工作领导小组办公室、计划，水利、财政、物价、审计、公安、司法、农业、林业、土地、工商、税务、民政等有关部门和各乡（镇）要分工协作，紧密配合，搞好服务，确保全市小型水利工程产权制度改革工作顺利进行。
第三十五条 本实施办法自发文之日起施行，由曲靖市水利水电局负责解释。
