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建设部


建设部关于加强商品房销售管理的通知
建设部



各省、自治区建委（建设厅），直辖市、计划单列市建委（开发办）、房地产管理局，北京市市政管理委员会，上海市、深圳市住宅局：
近来，购房者对商品房的质量、面积和产权证的发放等方面投诉较多，对商品房销售中出现的欺诈、不讲诚信等问题反响比较强烈。既对商品房的销售市场产生了不良影响，也影响了住房制度改革和房屋商品化的推进。为了保护消费者利益，促进住房消费市场的发育，根据《中华人民
共和国城市房地产管理法》及有关法律、法规的规定，特作如下通知：
一、地方各级人民政府建设和房地产主管部门要加强商品房的销售管理，把加强商品房质量管理作为1998年的工作重点，切实保护购房者的合法权益。各房地产开发企业，应当依法经营，加强质量管理，提高市场服务水平，反对不正当竞争，反对欺诈，以优质服务取信于消费者。

二、商品房屋的建设必须符合国家有关的设计、施工等技术标准和规范。商品房屋竣工后，开发经营企业应向房地产开发主管部门提出综合验收申请，综合验收不合格的商品房屋不得交付使用。房地产开发企业应建立商品房质量管理体系，加强商品房质量管理，对所开发经营的商品房
承担最终质量责任。
三、商品房销售单位必须是具有独立企业法人资格、取得房地产开发主管部门核发的资质证书的房地产开发企业。
项目公司销售商品房的，必须经房地产开发主管部门核准。
四、委托房地产中介服务机构进行销售的，房地产开发企业要对中介服务机构的销售行为承担责任。受委托的房地产中介服务机构必须取得相应的资格。房地产中介服务机构销售商品房或进行商品房销售宣传时，要出示房地产开发企业的委托书，委托书必须载明受托单位的权限。
五、房地产开发企业、房地产中介服务机构进行商品房销售宣传时要实事求是，房地产广告要严格执行《房地产广告发布暂行规定》，用词应严谨、规范，不得加入虚假内容。凡广告承诺的内容，必须严格遵守。
六、房地产开发企业预售商品房时，必须向购买方出示《商品房预售许可证》。现房销售的，必须出示证明所售房屋合法的有关证件，并明确取得房屋所有权证的期限。
七、商品房销售（预售），应当签订书面的销售合同，房地产开发企业不得使用强制性的格式合同，购房者有权对合同的内容提出变更和修改。
八、各地要大力宣传、推广《商品房销售合同示范文本》。商品房购销合同应当明确以下主要内容：
1．用地依据、商品房座落位置、商品房交付使用期限；
2．总价款、付款方式、付款时间；
3．使用面积、建筑面积（其中实得建筑面积、公用分摊面积应分别标明）；
4．商品房的销售方式（预售或现房销售）；
5．商品房屋的产权性质，产权登记约定的期限和有关方的责任；
6．发生设计变更的约定；
7．关于商品房屋装饰、设备标准、房屋质量的承诺和责任；
8．物业管理方式及售后保修、维修责任；
9．合同约定面积与实得面积发生差异的处理方式；
10．违约责任。
九、各地要严格执行《城市商品房预售管理办法》，加强预售管理工作。对不符合商品房预售条件的开发项目，不得发放《商品房预售许可证》；对批准预售的项目，要加强预售款项的监督和预售项目的监管，防止“烂尾楼”的产生。
十、商品房公用面积分摊应当严格执行1995年建设部发布的《商品房销售面积计算及公用面积分摊规则》的规定，各地要结合当地实际，尽快制定实施细则，明确商品房实得面积的合理误差范围和超出合理范围的处理方式，原则上要保持一幢楼误差面积的代数和趋于零。
在核发房屋所有权证时，要严格执行国家有关规定，以竣工图标明的面积或实地勘丈的面积作为计算房屋面积的依据。
十一、各地要加强对房地产开发企业的资质管理，对在房地产开发经营中有违法行为和消费者投诉比较多的房地产开发企业，要依法予以查处。


1998年3月1日
辽宁省大连市人民政府


大连市人民政府关于印发大连市行政规范性文件备案监督办法的通知

大政发 [2007] 46号


各区、市、县人民政府，市政府各委办局、各直属机构：
　　现将《大连市行政规范性文件备案监督办法》印发给你们，请认真贯彻落实。

二○○七年四月十二日

大连市行政规范性文件备案监督办法

　　第一条 为规范行政规范性文件的备案工作，加强对行政规范性文件的监督，维护法制统一，推进依法行政，根据《中华人民共和国地方各级人民代表大会和地方各级人民政府组织法》等有关法律、法规的规定，结合本市实际，制定本办法。
　　第二条 本办法所称行政规范性文件是指除市政府制定的规章外，本市各级行政机关（以下简称制定机关）依照法定职权和程序制定发布的，对公民、法人和其他组织具有普遍约束力的规定、办法、细则、通告等文件的总称。
　　第三条 本市行政规范性文件的备案监督工作适用本办法。
　　行政机关内部工作制度、管理制度、技术操作规程、人事任免决定、向上级行政机关的请示和报告以及对具体事项作出的行政处理决定等，不适用本办法。
　　第四条 市及区市县政府（以下简称备案监督机关）的法制机构负责行政规范性文件的备案审查及通过新闻媒体发布的行政规范性文件（含具有行政规范性文件性质的通知、通告）的事前审查工作。
　　制定机关的法制机构负责本机关行政规范性文件的审核和备案工作。
　　第五条 下列行政机关可以制定行政规范性文件：
　　（一）市政府及其工作部门、直属机构、派出机关；
　　（二）区市县政府及其工作部门、直属机构、派出机关；
　　（三）乡（镇）政府。
　　第六条 下列机构不得制定行政规范性文件：
　　（一）临时性机构；
　　（二）部门内设机构；
　　（三）市及区市县政府工作部门的派出机构；
　　（四）依据法律、法规、规章的授权具有管理公共事务职能的组织，但法律、法规或者规章另有规定的除外。
　　第七条 行政规范性文件的制定，应当遵循合法、公开、精简、统一、效能的原则。
　　第八条 行政规范性文件不得设定下列内容：
　　（一）行政许可事项；
　　（二）行政处罚事项；
　　（三）行政强制措施；
　　（四）行政收费事项；
　　（五）其他应当由法律、法规、规章或者上级行政机关规定的事项。
　　行政规范性文件对实施法律、法规、规章作出的具体规定，不得增设公民、法人和其他组织的义务，不得限制法律、法规、规章赋予公民、法人和其他组织的权利。
　　第九条 制定机关起草行政规范性文件应当进行调研和论证，征求相关机关、组织和管理相对人或者专家的意见。在行政规范性文件公布前，应当由其法制机构对行政规范性文件的合法性进行审核。
　　第十条 行政规范性文件应当向社会公布，并自公布之日起30日以后施行；但因保障国家安全、重大公共利益的需要，或者公布后不立即施行将有碍法律、法规、规章执行等情况的除外。
　　第十一条 行政规范性文件自公布之日起10日内，制定机关应当依照下列规定报送备案：
　　（一）区市县政府及乡（镇）政府制定的行政规范性文件，向上一级政府报送备案；
　　（二）市及区市县政府的工作部门、直属机构、派出机关制定的行政规范性文件，向本级政府报送备案。
　　两个或者两个以上政府所属部门联合制定的行政规范性文件，由主办部门向本级政府报送备案。
　　第十二条 制定机关报送行政规范性文件备案，应当提交下列材料（一式两份）：
　　（一）行政规范性文件备案报告；
　　（二）行政规范性文件纸质正式文本和电子文本；
　　（三）行政规范性文件起草说明（包括制定行政规范性文件的必要性、依据、主要内容和重大分歧意见协调情况的有关材料等）。
　　报送备案的行政规范性文件由制定机关的法制机构径送备案监督机关的法制机构。
　　第十三条 制定机关需要通过新闻媒体发布的规范性文件（含具有行政规范性文件性质的通知、通告），应当在送交新闻媒体发布前持加盖部门印章的行政规范性文件（含具有行政规范性文件性质的通知、通告）文本、法律依据、法制机构意见等，到备案监督机关的法制机构进行审查。
　　备案监督机关的法制机构应当自收到报送审查的行政规范性文件（含具有行政规范性文件性质的通知、通告）之日起3日内审查完毕。
　　未经备案监督机关的法制机构审查批准的行政规范性文件（含具有行政规范性文件性质的通知、通告）不得通过新闻媒体发布。
　　第十四条 制定机关报送备案的行政规范性文件符合本办法第二条、第十一条、第十二条规定的，备案监督机关的法制机构予以备案登记；对不属于行政规范性文件的，不予备案登记；对不符合第十二条规定的，暂缓办理备案登记，并通知制定机关补正，补正后符合规定的，予以备案登记。
　　报送备案的行政规范性文件不符合本办法第十一条规定的，备案监督机关的法制机构应当告知制定机关向相应的备案监督机关报送备案。
　　第十五条 备案监督机关的法制机构应当对报送备案的行政规范性文件的下列事项进行审查：
　　（一）是否与法律、法规、规章和国家政策相抵触；
　　（二）制定机关是否具有相应的法定职权；
　　（三）所涉及的公民、法人和其他组织的权利、义务是否公正、合理；
　　（四）是否与相关的行政规范性文件协调、衔接；
　　（五）是否符合法定程序及规范性要求；
　　（六）其他需要审查的内容。
　　第十六条 备案监督机关的法制机构对行政规范性文件进行审查时，需要制定机关补充相关材料或者说明有关情况的，制定机关应当在规定的期限内予以补充或者说明。
　　备案监督机关的法制机构审查中需要征求下级政府和相关部门意见的，被征求意见的下级政府和相关部门应当按照备案监督机关法制机构的要求予以答复。
　　第十七条 备案监督机关的法制机构应当自收到报送备案的行政规范性文件之日起15日内审查完毕。对专业性比较强或者情况特殊的，可以延长10日，并将延长期限的理由告知制定机关。
　　第十八条 备案监督机关的法制机构对报送备案的行政规范性文件，经审查合法、适当的，应当向制定机关发出准予备案的通知函，并定期在本级政府公报上予以刊登。
　　经备案监督机关法制机构审查准予备案的行政规范性文件，可以作为行政管理和行政执法的依据。
　　第十九条 备案监督机关的法制机构对行政规范性文件审查发现的问题，分别按下列规定处理：
　　（一）行政规范性文件同法律、法规、规章和国家政策相抵触或者超越制定机关法定职权以及显失公正的，由备案监督机关的法制机构责令制定机关自行纠正，或者报请备案监督机关予以撤销。
　　（二）行政规范性文件相互之间对同一事项规定不一致的，备案监督机关的法制机构应当责成制定机关自行协调，协调未达成一致意见的，由备案监督机关的法制机构组织协调，协调不成的，报备案监督机关决定。
　　（三）行政规范性文件不符合制定程序及规范化要求的，备案监督机关的法制机构通知制定机关修改、纠正。
　　备案监督机关的法制机构作出的行政规范性文件审查通知书应当加盖规范性文件审查专用章。
　　第二十条 制定机关应当自接到行政规范性文件审查通知书、撤销决定之日起15日内，将处理结果报告备案监督机关的法制机构。
　　第二十一条 已公布的行政规范性文件被撤销或者内容作了修改，制定机关应当在原发布行政规范性文件的同一媒体上，发布该行政规范性文件停止执行或者变更内容的公告。　　
　　第二十二条 制定机关应当于每年２月底前将本机关上一年度制定发布的行政规范性文件目录报送备案监督机关的法制机构。
　　备案监督机关的法制机构应当于每年第一季度内，通报上一年度行政规范性文件备案审查情况。
　　第二十三条 备案监督机关的法制机构应当经常对制定机关行政规范性文件备案制度执行情况进行检查，并将检查结果予以通报。制定机关的行政规范性文件备案工作应当纳入全市依法行政考核内容。
　　第二十四条 公民、法人或者其他组织认为行政规范性文件内容与法律、法规、规章和国家政策相抵触，可以向制定机关或者实施机关提出书面审查建议，制定机关或者实施机关应当依法及时研究处理。
　　公民、法人或者其他组织向备案监督机关提出审查建议的，备案监督机关的法制机构可以责成制定机关或者实施机关提出审查意见，由备案监督机关的法制机构依法处理。
　　第二十五条 制定行政规范性文件应当规定有效期。有效期自行政规范性文件公布之日起最长不得超过５年。有效期满，行政规范性文件的效力自动终止。
　　行政规范性文件有效期届满前6个月，制定机关认为该文件需要继续实施的，应当对行政规范性文件的实施情况进行评估，根据评估情况重新修订，并按照本办法的要求重新报送备案监督机关的法制机构备案。
　　第二十六条 制定机关应当定期对行政规范性文件进行清理。涉及新颁布的法律、法规内容的行政规范性文件，应当在新的法律、法规颁布之日起3个月内进行清理。经过清理，决定停止执行或者废止的文件目录，应当向社会公布，并报备案监督机关的法制机构备案。
　　第二十七条 制定机关有下列行为的，由备案监督机关的法制机构责令改正；情节严重、造成不良后果的，由备案监督机关给予通报批评，有关部门依法追究主要负责人和直接责任人的行政责任。
　　（一）不报送或者不按时报送行政规范性文件、年度行政规范性文件目录备案的；
　　（二）通过新闻媒体发布的行政规范性文件（含具有行政规范性文件性质的通知、通告）未事先报送审查的；
　　（三）不接受备案监督机关法制机构的检查或者不提供相关资料、隐瞒真实情况的；
　　（四）不执行或者拖延执行审查处理意见的。
　　第二十八条 本办法自2007年6月1日起施行。