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随着我国住宅建设迅猛发展，大量住宅小区投入使用，物业管理公司与业主的纠纷也愈来愈多，物业服务纠纷案件居高不下。赣州市章贡区法院近年受理物业纠纷案件剧增，2010年、2011年2月分别是73件、92件，2012年截止到4月20日，就已受理63件。物业管理涉及干家万户，处理不当容易引起连锁反应，导致矛盾激化并引发群体性事件，应引起高度重视。
一、物业纠纷案件的特点

一是原告主要都是物业公司。该院2010年以来受理的228起案件中，由物业公司作为原告提起诉讼的达193件，占案件总数84.6%。二是法律关系众多难于界定责任。目前，物业管理纠纷已突破了原先类似业主拖欠物业管理费用等法律关系单一，权利义务明确的特点，单个案件涉及众多法律关系，各主体的权责界定成为审案关键。三是胜诉方基本上是物业公司。针对物业公司起诉催讨物业管理费，大多数业主都以物业公司提供服务存在瑕疵为由抗辩，但难于提供充足的证据而不能获得法律上的支持。该院2010年受理的228起物业纠纷案件中，物业公司胜诉的为208件，占案件总数91.2%。四是呈现群体性特征。在物业公司起诉催讨物业管理费时，会同时将众多业主一并告上法庭。2010年来受理的物业纠纷中，有11家物业公司14批次案件起诉，每一批案件至少的达9名业主，多的达24名业主。由于物业服务质量涉及小区内全体业主共同利益，形成了共同利益圈，在发生纠纷时会通过群体行为方式诉讼。

二、物业服务纠纷案件的主要原因

一是房产开发商遗留的房屋质量问题。房地产开发商遗留房屋质量问题，有些开发项目在规划设计、施工阶段就先天不足，造成建设与管理脱节，房产商在房屋出售后一走了之，造成业主和物业管理公司之间产生矛盾。受理的228起案件中，有29件涉及此类问题，占物业纠纷案件的12.7%。

二是物业公司服务有瑕疵。在受理的228起案件中，有221起案件的业主提出了类似抗辩，占96.9%。如发生盗窃、卫生差、车辆停放混乱、没有绿化、公共设施残破、维修不及时等，业主都会认为物业不尽责任。

三是物业与业主沟通有障碍。物业公司与业主之间是服务合同关系，两者的法律地位应当平等。业主与物业公司对双方之间的法律关系各有理解，由此产生的权利义务认识就大相径庭，这种观念上的巨大差异导致双方在沟通中存在障碍。四是法律规定存在瑕疵。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。许多业主认为该条规定偏袒物业公司，因为即使有正当理由向物业提出了，物业认为理由不正当的，仍会成讼。临街店铺业主能享受的物业服务极少，甚至根本没有提供服务，但物业费没有区别，业主提出未享受相应服务应减免费用是有一定道理的。

二、解决对策

一是建议建立和完备对物业服务费、维修基金的监督机制等。完善资金的运行规则，对资金的支出实行严格的分级审核制，防止个别管理人员利用手中的职权侵害业主利益。

二是建议物业公司在管理交接之时和开发商签订代为维修房屋的合同。一般的商品房买卖合同都有房屋质保期限，可在交房后业主很难找到开发商。物业公司来解决业主房屋维修方面的问题，最方便也最经济。

三是建议物业公司主动与业主进行沟通。物业公司要主动与业主进行良性沟通，讲道理、改进工作方式，或是协助业主解决问题，除一些极端特例的业主外，尽量不要直接采取诉讼方式解决，否则会使矛盾迅速升级。

四是建议处理物业纠纷宜采取调解方式。针对物业公司提出的要求缴纳物业费及滞纳金等诉讼请求，考虑到物业服务也存在令业主不满意之处，故对业主逾期缴纳的滞纳金部分适当抵扣物业公司应承担的服务瑕疵，调解中物业公司自愿放弃滞纳金的情况也比较普遍。

五是建议行政主管部门要加强对物业管理行业的规范化管理。对物业公司的设立资质，对从业人员条件等予以明确的规范。对物业公司实行随时抽查和定期年检的制度。根据考核情况，实行奖励和处罚并举的措施，以提升物业管理的服务层次。六是物业公司要恪守诚信，强化自律意识。物业管理企业要通过加强宣传和教育，转变物业管理人员的服务意识，树立市场意识和服务理念，增强物业管理队伍的整体素质，提高服务质量，切身为业主的利益考虑，提高协调和沟通能力，要靠服务取得业主信任。



中组部 民政部 人事部 等


印发《关于贯彻中办发［1991］11号文件解决1981年以前军队移交政府安置的离休干部待遇的实施办法》的通知
1992年1月27日，中组部、民政部、人事部、财政部、总政治部
中组部、民政部、人事部、财政部、总政治部印发《关于贯彻中办发［1991］11号文件解决1981年以前军队移交政府安置的离休干部待遇的实施办法》的通知

各省、自治区、直辖市党委和人民政府，各军区、各军兵种、各总部、国防科工委、军事科学院、国防大学：
根据中办发［1991］11号文件的要求，中共中央组织部、民政部、人事部、财政部、 总政治部联合研究制定了《关于贯彻中办发［1991］11号文件解决1981年以前军队移交政府安置的离休干部待遇的实施办法》，现印发你们，请认真贯彻落实。
为1981年以前军队移交政府安置的离休干部调整生活待遇和授予功勋荣誉章，是一项政策性很强的工作，请地方各级党委、人民政府和省军区、军分区切实加强对这项工作的领导，及时研究解决工作中的问题，把党中央、国务院、中央军委对这部分老同志政治上、生活上的关心和爱护落到实处。各省、自治区、直辖市的组织、人事、民政、老干部等有关部门，要在党委、政府的统一领导下，联合组成审核工作小组，集中力量和时间，过细地做好工作，按时完成任务。各省、自治区、直辖市主管部门和各大军区政治部，要在1992年10月底以前将贯彻执行情况报告我们。

附：关于贯彻中办发［1991］11号文件解决1981年以前军队移交政府安置的离休干部待遇的实施办法
为贯彻落实中办发［1991］11号文件的规定，做好调整部分军队离休干部待遇的工作，特制定本实施办法。
一、这次调整待遇的对象是：1981年底前由部队批准退休移交政府安置管理，1982年以后按国务院、中央军委［1982］16号文件规定改办离休的原军队干部( 以下简称为这部分离休干部)。
二、从1991年9月1日起，这部分离休干部各项生活待遇，分别按以下规定和标准执行：
(一)以下各项按军队现行规定，增入本人工资、离休费。
1、按总政、总后［1988］政传字第6号通知的规定增加工资，团职以下干部每月30元，师职干部每月35元。
2、按总参、总政、总后［1990］后联字3号文件的规定增加军龄薪金(工资)。军龄薪金(工资)从入伍(或参加革命工作)之年起计算到批准退休的当年止，按军龄(含参加革命工作年限)每年1元计发。由于这部分离休干部1985 年工资制度改革时增发生活补贴17元，不执行1985年军队工资制度改革规定发给30元生活补贴的规定，因此，这次调整时不按总参、总政、总后［1990］后联字3号文件的规定减发7元生活补贴费。有关具体事宜，按民政部、财政部、总政治部、总后勤部［1991］后财字第52号通知的有关规定办理。
3、按民政部安置司、总政治部老干部局［1991］政老发字第63 号文件规定，增发粮油调价补偿每人每月10元。同时停发按财政部、劳动部、人事部、民政部、国家教委［91］财综字第44号文件规定发给的6元粮油调价补偿。
(二)下列生活待遇项目按1984年以后移交政府管理的军队离休干部的规定和标准执行。
1、原工资。这部分离休干部的原工资仍按军队移交地方政府时本人的工资额计发。
2、交通费。按总参、总政、总后［1983］政干字第4号文件的规定执行，师职以下干部每月15元。
3、公勤费。按总参、总政、总后［1983］政干字第4号文件的规定执行，师职(含)以下干部每月发给一个公勤人员全费的四分之一。公勤费标准按总参、总政、总后［1986］后财字第735号文件的规定执行。
4、服装费。按民政部、总政治部、总后勤部民［1985］安35 号文件的规定执行，团职干部每月温区、热区12元，寒区13元；营职以下干部每月温区、热区6元、寒区9元。师职干部的服装费标准和团职干部相同。
5、洗理费。按总后勤部［1990］后财字第20号文件的规定执行，每月8元。
6、书报费。按总后［1988］后财字第 483号文件的规定执行，团职以上干部每月8元，营职以下干部每月6元。
7、护理费。按总参、总政、总后［1984］参联字2号文件的规定执行。发给护理费的不再发给公勤费。
8、丧葬费。按总政办公厅［1986］政办字第115号通知执行，兵团职以下干部按本人逝世前的12个月原工资总额计发。“丧葬费的基数”包括：总后财务部［1989］财标字第415号第六条规定的项目、1989 年按地方离休干部增发的离休费和军队离休干部增发的军龄薪金(工资)、1991年军队离休干部粮油调价补偿增加的离休费。
9、抚恤费。按总政、总后［65］政干字第541号、［65］后财字第869 号文件规定执行，在6个月内按离休干部生前的工资额逐月发给其遗属。“6个月薪金(工资)的基数”包括：总后财务部［1989］财标字第415号文件第五条规定的项目、1989 年按地方离休干部增发的离休费和军队离休干部增发的军龄薪金(工资)、1991年军队离休干部粮油调价补偿增加的离休费。
10、遗属生活补助费。按总政、总后［1989］政干字第279号文件的规定执行。
以上各项中，原执行地方离休干部同类生活待遇规定和标准的，自一九九一年九月一日起停止执行。
(三)今后，凡1984年以后移交政府管理的军队离休干部上述(二)款所列项目的标准进行调整或增加新的项目时，这部分离休干部亦同样按照执行。
(四)这部分离休干部的粮油标准、管理经费、医疗费、一次性抚恤金等其他待遇，仍按安置地区地方离休干部的规定和标准执行。
(五)这部分离休干部的“离休费”包括：原工资、1979年确定的副食品价格补贴、1985年工资改革时确定的离休干部的17元生活补贴、1988年军队工资结构调整时给离休干部增加的工资、1989年按地方离休干部增发的离休费和给军队离休干部增发的军龄薪金(工资)、1991年军队离休干部粮油调价补偿增加的离休费。
三、这部分离休干部调整生活待遇的审批手续，按其现所在管理系统，由县、市(区)管理单位填报审定表(格式附后)，经地(市)级管理单位审核， 报省级管理单位批准。审定表一式五份，由各级管理单位分别保存，并存入本人档案。这次审报工作要在1992年6月底前完成。
四、给这部分离休干部授予中国人民解放军功勋荣誉章的工作，按以下办法进行。
(一)功勋荣誉章的种类、授勋中的各项政策以及审批权限等，按照中央军委《关于授予军队离休干部中国人民解放军功勋荣誉章的规定》和总政治部［1988］2 号文件的有关规定执行。
(二)授勋工作的组织实施由省军区(含卫戍区、警备区，下同)，军分区和现管理单位共同负责。授勋的登记、统计和审报工作应同此次调整生活待遇的登记、统计和审报工作结合起来进行。生活待遇和授勋的登记、统计报至地区级以上管理单位后，军分区、省军区政治部应即重点做好授勋的审报工作。授勋的审报工作要在1992年6月底前完成。
(三)功勋荣誉章由总政治部统一制作。颁发功勋荣誉章要因地制宜，仪式从简，在1992年国庆节前完成，具体办法由军地有关部门协商，报当地党委和政府审定。
(四)荣誉金统一从1992年1月1日起计发。1992年全年的荣誉金由军分区在颁发勋章时一次发给。从1993年1月1日起，荣誉金列地方财政由管理单位按月发给。
五、这部分离休干部中的无房户和住房困难户的住房问题，由安置地人民政府在公房中调剂解决，或纳入城市居民住宅建设规划统一安排，逐步解决。各省、自治区、直辖市党委和人民政府应责成有关部门，对本地区这部分离休干部中的无房户和困难户的情况进行调查研究，提出解决办法，报经省级党委和政府批准后，抓紧落实。
六、解决这部分离休干部生活待遇和住房困难所需经费和从1993年1月起的荣誉金，由地方财政开支。经费开支的渠道和具体实施办法，由各省、自治区、直辖市人民政府研究确定。
七、这部分离休干部的管理体制仍维持现状。各级党委和人民政府应从政治上、生活上继续关心照顾他们，认真做好服务管理工作，充分发挥他们的作用，使其安度晚年。