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吉林省人民政府


吉林省人民政府令
　（第４２号）


　　《吉林省开发经营商品房价格管理办法》已经１９９６年１月１５日省政府第３９次常务会议通过，现予发布施行。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
代省长　王云坤
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
一九九六年一月二十二日


　　　　　　　　　　吉林省开发经营商品房价格管理办法



　　第一条　为了加强对我省开发经营商品房价格的管理，维护房地产市场正常秩序，促进房地产业健康发展，保障国家商品房开发企业、消费者的合法权益，结合我省实际情况，制定本办法。


　　第二条　本办法所称开发经营商品房是指具有开发经营资格的房地产开发企业开发经营的商品房。


　　第三条　凡本省行政区域内房地产开发企业开发经营的商品房（以下简称商品房）价格的确定，必须遵守本办法。


　　第四条　商品房价格实行国家定价、国家指导价和市场调节价三种价格管理形式。回迁安置房、解困房、安居工程等福利性住宅实行国家定价；普通商品住宅实行国家指导价；高级商品住宅和非住宅商品房实行市场调节价。


　　第五条　县级以上人民政府的物价部门会同同级房地产行政主管部门，对商品房价格实施管理。


　　第六条　商品房价格实行统一领导、分级管理原则。中直、省直、部队和外商投资房地产开发企业以及省外在本省开发经营的商品房的价格，属于国家定价和国家指导价的，由省物价部门审批。省物价部门对其审批的商品房价格可以委托项目所在地的物价部门办理。
　　市（州）、县（市）房地产开发企业开发经营的商品房的价格，属于国家定价和国家指导价的，按行政隶属关系，由各市（州）、县（市）物价部门负责审批。


　　第七条　实行国家定价和国家指导价的商品房，在出售以前（含预售），房屋开发经营企业应当在申报价格时按小区（零星按栋）如实填写《商品房价格申报表》，按商品房价格管理权限分别报送物价部门、房地产行政主管部门，并提交建设银行审定的工程预（结）算资料、拆迁还房面积、户数以及各项费用清单等资料。物价部门应及时会同房地产行政主管部门进行审批，对商品房价格申请人提交的材料齐全的，应当在接到书面申请３０日内审批完毕，特殊情况可延长１５日。物价部门逾期不进行审批的企业可以自行定价出售商品房。


　　第八条　商品房价格应当依据合法成本、国家规定的税金和适当的利润，本着按质论价的原则和市场供求状况以及国家政策要求制定。


　　第九条　商品房的基准价格，以预算成本为基础，由下列项目构成：
　　（一）成本构成。
　　１．土地征用及拆迁补偿费（或土地使用权出让金），包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。处理拆迁征购房屋等收回的残值一律冲减商品住宅成本。
　　２．前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。
　　３．建筑安装工程费，以当地建设银行审定的工程预（结）算为计算依据。
　　４．基础设施建设费，包括开发小区内道路、供水、供气、供电、排污、排洪、通讯、照明、环卫绿化等工程发生的支出。
　　５．公共设施配套费，包括不能有偿转让的开发小区公共配套设施发生的支出。安居工程住宅发生的公共配套设施费按５０％计入成本，其余５０％由城市政府承担。
　　６．商品房开发经营单位管理费（含间接开发费和三项费用中扣除利息部分），按本条１－５项费用总额计取。其中：一级开发单位为３．２％；二级开发单位为３．０％；三级开发单位为２．８％；四级开发单位为２．６％；五级开发单位为２．５％；福利性住宅建设单位一律按２．５％计取。
　　７．贷款利息（财务费用部分），按当年建设银行发放房屋贷款的年利息乘以本条１－５项费用总额的４０％计算。
　　（二）税金，按国家税法规定税率计算。
　　（三）利润，以成本中１－５项费用之和为基数计算，最高不超过８％。


　　第十条　成本中所列费用凡国家和省有规定标准的，按国家和省规定计算，国家和省没有规定标准的按实际发生的合理费用计算。商品房开发规划之外的市政建设项目费用不得进入成本。


　　第十一条　作价办法：
　　（一）回迁安置（不含偿还产权安置）住宅价格。由省价格主管部门会同有关部门根据全省平均住宅建筑造价并同住房制度改革进程相衔接，定期公布全省回迁安置住宅增加面积（不含超标准部分）的基准价格。各市（州）、县（市）价格管理部门会同有关部门可根据实际情况在不超过省公布基准价１５％的幅度内制定当地最高限价，并报省备案。
　　（二）解困房价格，按成本（含定额费用）加税金（按实际发生）作出基准价格，再根据当地解困费收缴情况予以补贴的数额确定出售价格，但平均出售价格不得低于当地政府确定的房改方案中规定的同类结构房屋的标准价格。
　　（三）安居工程住宅价格，按成本（含定额费用）加税金（按实际发生）核定。
　　（四）普通商品住宅基准价格，由成本、税金、利润三部分构成；普通商品房销售价格，由基准价格和经国务院、省政府批准的价外应收取的各项代缴费用（按实际发生）两部分构成，同时允许开发经营企业在物价部门核定的最高限价基础上，向下浮动，下浮幅度不限。
　　（五）高级商品住宅和非住宅商品房价格，由企业根据成本和市场情况自行确定。定价资料报同级房地产行政管理部门和物价部门备案。
　　（六）商品住宅在销售时，各经营单位可根据实际情况自行制定朝向差价和楼层差价，但其差价增减的代数和应为零。
　　（七）对当地政府利用好坏地号搭配办法调节开发企业利益的，作价中可平衡考虑利润率，但已在非住宅商品房价格中得到补偿的除外。


　　第十二条　对非住宅商品房和高级商品住宅实行高额利润调控机制，具体办法由省物价部门会同有关部门另行制定。


　　第十三条　房地产行政主管部门对未经价格管理部门审定价格的新建商品住
宅，不予办理交易手续和产权登记。


　　第十四条　商品房开发经营企业对非法的行政性、事业性以及省物价局公布的商品房建筑取费项目外的收费有权拒缴。如已缴纳，也不得计入商品房销售价格。


　　第十五条　对尚未实行土地有偿使用的地区，当地政府可在商品房价格外收取地段差价，其标准，市（州）物价部门可以参照国家和省有关城镇国有土地基准地价标准制定。


　　第十六条　由个人承担的购房款（含解困、安居工程和回迁安置扩大面积等）部分，可按有关规定，予以明确部分产权。


　　第十七条　对违反本办法有下列行为之一的，由物价部门依照《中华人民共和国价格管理条例》及有关规定予以处罚：
　　（一）不执行规定的计价原则、计价范围和计价办法的；
　　（二）越权定价和擅自提价的；
　　（三）不按规定如实申报商品住宅定价成本和备案资料的；
　　（四）擅自向商品房住宅开发经营单位摊派、收费的；
　　（五）其他违反本办法规定行为的。


　　第十八条　物价管理部门、房地产行政主管部门工作人员滥用职权、徇私舞弊，或者利用职务上的便利索取他人财物的，由本级或上级行政主管部门给予行政处分；构成犯罪的，依法追究其刑事责任。


　　第十九条　本办法自发布之日起施行，发布之前的有关规定与本办法相抵触的以本办法为准。


　试论不作为型复议案件的结案处理方式

张宗平


根据《中华人民共和国行政复议法》（以下简称复议法）第17条、第25条、第28条、第29条的规定，结合《国务院法制办公室关于印发复议法律文书（试行）格式的通知》（国法函[2000]31号）的规定，行政复议案件的结案文书有三种：不予受理决定书、行政复议终止通知书、行政复议决定书；结案方式有九种：不予受理、复议终止、予以维持、限期履行、予以撤销、予以变更、确认违法、责令重作、责令赔偿 。由于行政作为 [复议法第六条（一）至（八）项 ]和行政不作为 [复议法第六条（九 ）至（十）项 ]两大类具体行政行为均在行政复议范围内，而复议法和国务院法制办公室均是以行政作为为“标准”对复议案件的结案方式作出规定的，针对行政不作为与行政作为的特殊之处，本人认为，在现行法定复议结案文书的种类中，宜增驳回申请结案方式，宜改不予受理决定书为不予受理通知书。
一、行政复议机关在受理审查阶段发现行政不作为欠缺构成要件的，宜作出不予受理通知书
行政复议机关在受理审查中，经常发现申请人申请复议的“行政不作为”大多欠缺构成要件——或职责欠缺，或期限未到。（行政不作为的构成要件问题，参见拙作《试论行政不作为的界定及其构成要件》，发表于WWW.Lib-law.com）在不符合受理条件的情况下，复议机关大多采取给申请人做工作，由申请人撤回复议申请的方式结案；在做工作不成的情况下则采取下达《不予受理决定书》方式结案。本人认为，行政复议案件的结案同行政诉讼的结案一样，均有从程序上结案和从实体上结案两种。在行政复议案件的正式结案文书已规定决定书和通知书的情况下，考虑到复议法第28条已间接规定从实体上结案的作出行政复议决定、国务院法制办公室规定的7种通知书大多属行政复议过程中的程序性文书，有必要在效仿行政诉讼案件结案文书的适用范围的基础上，在复议法中或国务院法制办公室正式文件中，明确规定：从程序上结案的采用通知书形式；从实体上结案的采用决定书形式。对行政不作为型复议案件，复议机关在受理审查阶段决定不予受理的，宜作出《不予受理通知书》，不宜作出《不予受理决定书》。国务院法制办公室规定的《不予受理决定书》宜修正为《不予受理通知书》。
二、行政复议机关正式受理后发现行政不作为不成立的，应作出驳回申请的复议决定书
行政复议机关决定受理复议案件时，往往只从程序上进行审查。这就有可能出现受理的行政不作为型复议案件，行政复议机关经实体审查，发现申请人申请复议的行政不作为不成立。对这种情况，行政复议机关在实践中一般采取给申请人做工作的方法，要求申请人自行撤回复议申请，申请人不撤回申请的，一般以作出《行政复议终止通知书》为结案方式。本人认为，这种做法值得商榷。其理由有：一是国务院法制办公室规定的《行政复议终止通知书》是依据复议法第25条的规定设置的。依据复议法第25条的规定，其适用条件仅限于“行政复议决定作出前，申请人要求撤回复议申请”之情形，并不包括行政不作为型复议案件受理后经审查不成立之情形的结案处理方式；二是行政不作为型复议案件受理后经复议审查不成立的，应从实体上作出处理，在不具备法定情形（如申请人撤回申请）的情况下，不得再从程序上予以结案处理；三是这种做法将导致这样一种结果，即行政不作为型复议案件受理后经复议审查不成立的，无论申请人是否撤回复议申请，都以《行政复议终止通知书》方式予以结案处理。对不同之情形作同样之处理的做法，既不科学，也不合乎法治理念。本人认为，在复议文书包括通知书和决定书、通知书一般适用于从程序上结案的情况下，行政不作为型复议案件在受理后经复议审查不成立的，应“参照”行政诉讼案件的相应结案方式进行处理，即作出驳回申请的《行政复议决定书》。这样做的难点在于，现行复议法中缺乏相应的规定。这一“难点”，属于复议法的立法漏洞。因为复议法第28条第1款第（二）项已对不作为型复议案件的结案处理作出规定（“被申请人不履行法定职责的，决定其在一定期限内履行”），这一规定蕴含的适用前提是“行政不作为确实成立”，对实践中也可能遇到的“行政不作为不成立”之情形，该条未作规定。增设驳回申请的行政复议决定，属于复议法修改完善的方向。在复议法第28条第1款第（二）项的规定存在漏洞的情况下，复议机关在受理不作为型复议案件后，经复议审查行政不作为不成立的，从务实功利的角度，暂以《行政复议终止通知书》结案也不失为一种恰当的权宜之计。
三、行政复议机关对审查确认构成行政不作为的行政复议案件，应作出行政复议决定书
行政复议机关对审查确认构成行政不作为的行政复议案件，是作出以限期履行为内容的《行政复议决定书》，还是直接作出《责令履行通知书》？这一问题在实践中也存在异议。本人认为，这一问题在弄清《责令履行通知书》的设置依据的基础上可迎刃而解。国务院法制办公室规定的《责令履行通知书》，其设置依据应理解为仅限于复议法第32条第2款的规定，而不包括复议法第28条第1款第（二）项的规定。因为按后一法条的规定，“被申请人不履行法定职责的”，复议机关应当“作出行政复议决定”，“决定其在一定期限内履行”，国务院法制办公室不可能背离这一规定，另行要求行政复议机关作出“责令履行通知”。按前一法条的规定，被申请人不履行或拖延履行行政复议决定的，行政复议机关或有关上级行政机关应当作出《责令履行通知书》，督促被申请人履行行政复议决定。从中可见，行政复议机关对审查确认构成行政不作为的行政复议案件，应作出以限期履行为内容的《行政复议决定书》，不应作出《责令履行通知书》。



　　作者单位：湖北省宜昌市夷陵区人民政府法制办公室
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