东营市门楼牌管理暂行办法
山东省东营市人民政府
《东营市门楼牌管理暂行办法》业经市政府批准，现予发布施行。
市长 刘国信
二OO四年七月三十日
东营市门楼牌管理暂行办法
第一章总则
第一条为了规范门楼牌管理，根据国家、省有关规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条本市城乡门楼牌的设置、编排、安装及管理，适用本办法。
第三条设置门楼牌，应当以地名主管部门颁布的标准地名为依据，做到编排合理、整齐美观、方便群众。
第四条市公安机关负责全市门楼牌的管理工作。
县区公安机关负责本行政区域内门楼牌的设置、编排、安装及管理。
第二章门楼牌的种类、式样和规格
第五条门牌包括大门牌、小门牌、旁门牌和临时门牌四种。
楼牌包括楼房号牌、单元号牌、户号牌三种。
平房栋号牌分为大、小两种。
第六条门楼牌的式样应当符合下列规定：
(一)正面为蓝底、白字、白边；
(二)路、街、巷、村名称为全称，使用汉字简化字，字体采用宋体字，下面加注大写汉语拼音；
(三)号码使用阿拉伯数字；
(四)大门牌牌面的下部分标注邮政编码。
第七条门楼牌的规格按照“国家现行地名标牌规格”执行。
第三章门楼牌的设置
第八条机关、团体、企事业单位和居民小区、住宅院落的正门设置大门牌，附属门设置旁门牌，旁门牌的名称、号码与大门牌一致。
临街的住宅、商店和农村村民住宅等门口设置小门牌。
临街的临时性房屋或者院落门口设置临时门牌。
第九条居民小区和有两幢以上楼房的院落，其楼房设置楼号牌。
居民楼为两个以上单元的，单元门口设置单元号牌。
居民楼内住户门口设置户号牌。
第十条单位、居民小区和住宅院落内有两栋以上平房的，平房设置栋号牌。
无院落的平房设置大栋号牌；有院落的平房设置小栋号牌。
第四章门楼牌的编排
第十一条城市门楼牌依路、街、巷顺序编排号码。
农村门楼牌以行政村或者自然村为单位，逐街、巷、胡同编排号码。行政村所辖自然村编排号码，应当冠以行政村名。
第十二条门牌号码应当按照下列顺序编排：
(一)东西走向的路、街、巷，自东向西编排，北侧编单号，南侧编双号；
(二)南北走向的路、街、巷，自北向南编排，西侧编单号，东侧编双号；
(三)东北、西南走向的路、街、巷，自东北向西南编排，右侧编单号，左侧编双号；
(四)西北、东南走向的路、街、巷，自西北向东南编排，右侧编单号，左侧编双号；
(五)不通行的胡同，由入口向里，右侧编单号，左侧编双号。
第十三条居民小区内的楼房号码，按照先自北向南、后自东向西的顺序编排。
第十四条对尚未建设的城市空地，应当根据建设规划预留门楼牌空号。
现有楼房或者院落之间新建房屋、增开新门的，可在其编号后增加附号编排。
第十五条楼房的单元号码，按照自东向西、自北向南的顺序编排。
楼内住户号码，按照由低到高、自东向西、自北向南的顺序编排。九层以下(含九层)楼房的户号，采用三位数编排；十层以上(含十层)楼房的户号，采用四位数编排。
第五章门楼牌的安装
第十六条门楼牌应当按照下列位置安装：
(一)大门牌安装在大门的左侧墙柱上。墙柱不便安装的，可以安装在门口左侧墙面上，距地面2.5米左右。
(二)小门牌、旁门牌、临时门牌安装在门框左上角。门框不便安装的，可以安装在门口左侧墙面上，距地面2米左右。
(三)楼号牌安装的位置，根据楼房的高低程度确定。十层以上(含十层)楼房，安装在三层至四层靠近路、街、巷一侧墙面的中间；九层以下(含九层)、四层以上(含四层)楼房，安装在楼房的二层至三层靠近路、街、巷一侧墙面的中间；二层至三层的楼房，安装在靠近路、街、巷一侧墙面的中间。一条街、巷或者一个居民小区的楼号牌，应当安装在同一水平线上。
(四)楼房单元号牌安装在单元门的上方中间位置，距上门沿20厘米左右。楼内户号牌安装在门上方中间位置，距上门框15厘米左右。
(五)平房栋号牌安装在靠近路、街、巷一侧的墙面上，距地面2.5米左右。
第六章门楼牌的管理
第十七条设置或者变更门楼牌，由房屋所有人或者管理人向县区公安机关提出申请。公安机关应当自受理申请之日起一个月内，完成编排号码及安装工作。
成片新建、改建房屋的，建设单位应当在施工前向县区公安机关提出设置门楼牌的申请，同时提供编制门楼牌的建筑总平面图。县区公安机关应当及时预编门楼牌号码，房屋竣工验收合格后两个月内完成安装工作。
第十八条因拆迁房屋需要注销门楼牌号码的，房屋拆迁管理部门应当在发放拆迁许可证后五个工作日内通知县区公安机关；房屋拆除后，县区公安机关应当及时予以注销。
第十九条地名主管机关颁布新地名和变更地名，应当自颁布或变更之日起五个工作日内通知同级公安机关。
公安机关应当自收到通知之日起两个月内完成有关门楼牌的更换工作。
第二十条公安机关根据省有关规定收取门楼牌工本费，所收费用纳入预算管理，用于门楼牌的制作、安装、管理及维护等。
第二十一条在用房屋、居民小区、院落的门楼牌工本费由房屋所有人或者管理人交纳；未交付使用的，由建设单位交纳。
因路、街、巷名称变更或者道路延伸等非个人原因需要更换门楼牌的，所需工本费纳入城市公共设施建设维护费，由同级财政列支。
第二十二条公安机关应当加强门楼牌管理，保持门楼牌的准确、清楚、完整。
第二十三条任何单位或者个人不得擅自变更或者移动门楼牌。损坏门楼牌的，应当负责赔偿；擅自变更、移动、毁坏或者盗窃门楼牌，违反《中华人民共和国治安管理处罚条例》的，由公安机关依法给予处罚。
第七章附则
第二十四条本办法自2004年9月1日起施行。
房地产案件执行实务问题浅析
〔摘要〕
当前，人民法院在房地产案件执行实务中，存在诸多问题。笔者根据我国房地产执行方面的相关法律、法规，参照国外的一些做法，分别从房地产案件执行过程中的具体做法、存在的问题以及如何处理和解决等方面进行了分析。全文约8000字。
〔关键词〕
房地产、房屋所有权、土地使用权、农村宅基地使用权、权属确认、权利瑕疵房地产、产权调换、查封、预查封、轮侯查封、扣押、拍卖、变卖、以物抵债、听证分割、强制管理、豁免财产。
人民法院的执行，是人民法院按照法定程序、运用国家强制力，强制义务人履行已经发生法律效力的判决、裁定以及其他法津文书所确定的义务的执法活动。其任务和目的是依法强制义务人履行生效法律文书所确定的义务，保障权利人的权利和国家利益得以实现。在房地产案件执行实务过程中，由于房地产自身在财产价值、使用功能、取得程序等方面存在其特殊性，所以执行时应根据其不同的特点，采取相应的执行措施和方法，以达到最大保护相关权利人合法权益的目的。下面笔者将从当前我国房地产案件执行实务中的具体做法、存在的问题及怎样解决等方面入手，进行简单的分析和阐述。
一 我国当前房地产案件执行实务中的具体做法
在《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》出台以前，全国法院没有一个统一的规范，各地法院纷纷制定一些具体的规定，在处理涉案房地产时，遵循的原则和程序均大有不同，且存在的问题较多，侵害当事人合法权益的行为也时有发生。通知和规定实施后，使得执行过程中财产的处置程序有了明确统一的规定。且体在房地产案件执行实务中，通常有以下做法：
1、 人民法院对房地产实施查封或者进行实体处理前，应当向国土资源、房地产管理部门查询该土地、房屋的权属。
2、 人民法院在房地产案件执行过程中，土地、房屋权属的确认以国土资源、房地产管理部门的登记或者出具的权属证明为准。
3、 人民法院对土地使用权和房屋使用权可以同时查封，也可以分开查封。
4、 人民法院对可以分割处分的房屋应当在执行标的额的范围内分割查封，不可分割的房屋可以整体查封。
5、 人民法院可以对土地使用权、房屋实施预查封、轮侯查封。预查封的效力等同于正式查封。
6、 人民法院将涉案房地产依法定程序拍卖或变卖后的所得价款，用于清偿债务，如房地产已抵押给其他债权人，抵押权人应优先受偿。
7、 人民法院对涉案房地产经三次拍卖仍流拍，应当再进行一次变卖，如变卖不能，申请执行人又不同意以物抵债的，解除查封，将房地产退还被执行人。
8、 人民法院对土地使用权的执行。如果被执行人只交了部分土地出让金而取得土地使用权的，其土地使用权拍卖所得价款优先支付土地出让金和国家税收，余额清偿债务。如果执行的房产的土地使用权是划拨方式取得的，经土地管理部门，房产管理部门批准后该土地使用权连同地上建筑物构筑物一并拍卖。 如拍卖底价中包含土地使用权的，拍卖成交后应将拍卖所得价款优先支付土地出让金及税收，余额清偿债务，受让人直接取得土地使用权。如拍卖底价中不包含土地使用权的在拍卖成交后所得价款清偿债务，买受人向政府交纳土地出让金，并与土地管理部门签订国有土地出让合同，正式取得土地使用权，但不能改变原有规划土地的性质。
二 我国当前房地产案件执行实务中存在的问题
任何一项法律制度都会存在一定的漏洞，这是不可避免的现实。在《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》实施之后，虽然对查封、拍卖、变卖房地产的程序进行了明确规定，使强制执行法律有了进一步的完善，但执行实务中仍然会遇到这样或那样的问题，这主要表现在如下几个方面：
1、 对没有产权证书的房地产应怎样处理？
2、对只有房屋所有权，而没有土地使用权的房屋应如何处理？
3、房屋所有权和土地使用权不属于同一权利人时该怎样处理？
4、农村宅基地使用权能否予以强制执行？
5、对未经过户登记的房地产应如何执行？
6、不同情况下的预售商品房应如何处理？
8、对共有房地产应怎样处理？
9、对拍卖、变卖不能且申请执行人又不愿以物抵债的房地产应如何处理？
三 我国当前房地产案件执行实务中的措施和方法
在民事执行程序中，人民法院采取查封、拍卖、变卖等强制执行措施时，常常需要以被执行人的房地产作为执行标的或执行对象，对房地产强制执行必然涉及债权与物权法等诸多法律的种种规定，因而在实际执行中如何正确适用法律尤为重要。现就我国当前房地产案件执行实务中存在的问题，提出一些措施和方法，与同仁们商榷。
1、对没有产权证书的房地产的处理
针对此种情况，在执行时，首先要确定被执行的房地产是否属于被执行人所有。执行实务中，有以下几种情况需要引起注意：
第一是对于已进行登记但尚未办理产权证书的房地产，按照法定管理部门的登记确定权属，一般来说，登记在被执行人名下的房地产，视为被执行人所有。
第 二是未登记的建筑物，依据土地使用权的审批文件和其他相关证据确认权属。
第三是对于未登记在被执行人名下的财产，登记名义人（案外人）与被执行人均认为该财产属于被执行人时，可以视为被执行人的财产。
第四是登记名义人否认该财产属于被执行人时，申请执行人认为登记为虚假的，应提起撤销该登记的诉讼，经诉讼撤销该登记并转登记为被执行人名下时，方可作为被执行人的财产进行执行。
第五是被执行人通过继承、判决或执行裁定取得房地产所有权的，虽未经办理过户登记，也可以对该财产采取执行措施。
第 六是以房地产作价或入股作为公司注册资本，并经工商登记的，该房地产虽未办理过户登记，当该公司作为被执行人时，该房地产可以视为该公司的财产进行执行。
笫七对被执行人分期付款购买的商品房，因其不享有完整的所有权，属于权利瑕疵房地产。一般情况下，被执行人支付了部分购房款，从而占有、使用该房地产，但其并未取得产权证书，房地产权属仍应归房地产开发商，被执行人只享有于购房款付清后得到房产所有权的期待权，因此，法院不能直接对该房地产予以执行。但如被执行人仍按期支付购房款，法院可对该房地产实施预查封，如被执行人不能按期支付购房款，可视为购房合同已终止履行，法院向房地产开发商直接送达履行到期债务通知，按执行到期债权的方式处理，应当注意的是，并非被执行人支付的购房款须全部退还，因还存在违约责任问题。如果房地产开发商应退还部分购房款而该开发商又拒不退还，可责令被执行人向法院起诉，被执行人下落不明或者怠于行使权利的，申请执行人可行使代位权。
如果房地产开发商同意直接处分该房地产的，法院应从所得款项中向其支付剩余购房款；如还存在按揭购房合同，应保护银行的优先受偿权。
第八是执行的房地产由于历史原因或国土资源、房地产管理部门对档案保管的不妥，无法通过权属登记、土地使用权的审批文件和其他证据进行产权确认，且该房地产又没有被相关部门确认为非法建筑的，法院可以根据被执行人对该房地产的占有、使用、收益和处分的实际情况，依照物权法中财产所有权的基本特征，确认被执行人是否对该房地产享有所有权；如享有所有权，可直接予以执行，反之，则不能。应当注意的是，法院不能对该房屋的土地使用权予以执行，在评估、拍卖、变卖或以物抵债对应当特别说明不包含土地使用权的价值因素，以防止国家或集体利益遭受损害。
第九是被执行人原房屋拆迁后因产权调换而取得的新的未办理产权证书的房地产，法院可依据拆迁安置协议，确认房屋的权属后对其予以执行。
2、 对只有房屋所有权证，而没有土地使用权的房屋的执行
在执行该类房地产案件时，法院应当及时到土地管理部门调查取证，查明被执行人房产所占用的土地详细情况，并针对不同情况采取不同的执行措施。如果被执行人房产所占用的土地可以补办土地使用权手续的，应当要求被执行人补办手续，然后再采取相应强制执行措施。如果被执行人房产所占用的土地使用权不能补办土地使用权手续，但相关部门又认定该房产不属于非法建筑的，法院可直接对被执行人的房屋所有权予以执行；如相关部门认定该房产为非法建筑，法院则不予执行，可建议给予拆除。
3、 对房屋所有权和土地使用权不属于同一权利人的房地产的执行
当前，我国房地产尚没有建立统一登记制度，除个别省、市的房屋和土地由同一个登记机关进行登记外，绝大部分省、市、区的房屋和土地的登记分别由房地产管理部门和国土资源部门分别进行登记，分散的登记制度带来了很多弊端，土地使用权和其上的房屋所有权有时被登记在不同的主体名下，便是弊端之一。人民法院在房地产案件执行实务中碰到这种情况时，处理起来颇为棘手。对此，《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第六条采取了尊重客观事实的态度，因为这种不正常的现象是国家公权分权不尽合理、权利交叉运行造成的，不可能由人民法院在执行程序中解决。如果房屋所有权人和土地使用权人是同一的，则人民法院在查封时必须同时查封，在变价处理时，则必须坚持“房随地走”或者“地随房走”的原则。如果土地使用权和房屋所有权归属不属同一主体的，则只能对被执行人的土地使用权或者房屋所有权进行查封和变价。当然，如果法院发现土地使用权或房屋所有权登记确有错误的，可向登记机关提出撤销错误登记的司法建议，或者告知被执行人通过诉讼途径予以解决。
4、对农村宅基地使用权的处理
近年，农村的房地产市场逐渐活跃，农民往往将其在宅基地上所建房屋或者出租、或者出售转让他人。购买者中有的是本村或外村村民，有的是外来打工者，还有的则是城镇非农业户口居民，在类似的房屋买卖中产生的纠纷也较多。作为宅基地使用权是农民享有的特殊权利，《中华人民共和国土地管理法》规定：农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。因此，笔者认为农民宅基地使用权是依附于农民自身的一项特殊权利，在一般情况下其不能作为执行的客体进行执行。但随着社会经济的发展和农民生活水平的提高，其依附性和特定性也是相对的。比如，一农民在村里有宅基地房屋，后因经济富裕到城里买了商品房并搬到城里居住，于是村里的房屋闲置。如果在执行过程中遇到此类情况，应当根据实际情况，可以对该宅基地使用权进行执行 ，但在执行过程中如何对该宅基地使用权进行变价，也是一个值得注意的问题，因为毕竟宅基地属于村集体的土地，其使用权也只能为本经济组织农民所有。具体到执行实践中，根据最高人民法院关于执行过程中查封、扣押、冻结财产的规定，应当严格限定参与竞买的主体，也就是说应当限定在本村集体经济组织成员内部进行；当村委会参与竞买时，应当在同等价格下给予优先购买权，以便于村委会行使对村集体土地的管理和使用权。
5、对未经过户登记房地产的执行
未经过户登记房地产实际上包括被执行人已实际拥有或被执行人已实际转让但均未办理过户登记两种情况。我国法律虽规定房地产转让应办理登记手续，但并未规定办理登记后才生效。因此，笔者认为在执行实务中，应当区别对待：如出让人与受让人恶意串通，以转让行为来达到逃避执行目的的，可以执行该房产；如受让人系善意的，且已支付了全部或大部分房款，虽未办理登记，但已实际拥有或者正在办理过户登记尚未办理完毕的、或者因他人原因致使尚未办理过户登记的，法院应当按照实事求是和公平的原则，保护购买人的合法权益，确认其对受让房产的所有权，以维护交易安全。如被执行人已支付购房款、且又实际拥有该房地产，可以对该房地产采取强制执行措施，执行中通知出让人协助办理过户登记手续。
6、不同情况下预售商品房的处理
