商品房预售合同转让法律性质及条件研究
赵英伟
商品房预售合同转让是指商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让他人的行为。这种转让只变更预售合同的主体，预售合同的内容不发生变化，由商品房预购人将原预售合同的债权或权利义务转让给第三人，使第三人与预售人之间设立新的民事法律关系。预售合同转让属于房地产的二手交易，即通常所称的三级市场。我国《城市房地产管理法》第45条规定：“商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由国务院规定。”这一规定实际上是对商品房的预售合同转让的认可。事实上，我国商品房预售合同转让在房地产市场中大量存在。
一、预售合同转让的法律性质
预售合同标的物是正在建筑、尚未竣工的商品房，其所有权尚未产生。预购方在预售合同履行中，虽交付预购款，但不享有预售商品房的所有权，其转让处分的，不是所有权。故预售合同转让的性质，即根据转让时预购人已履行预售合同义务程度的不同，分别是商品房预售合同的债权转让和权利义务转让。预购人已全部履行合同义务所为的转让是债权；预购人只部分履行合同义务所为的转让，则是权利义务转让。
1?预售合同债权转让无须事先征得预售人同意，因为，债的转让包括债权转让、债务转让、权利义务一并转让三种情况。我国《合同法》第79条规定：“债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人。”说明债权人可以不经债务人同意而自由处分自己的债权。债务人在民事法律关系中仅仅为民事义务的承担者，如果原债权人和新债权人没有异议，债务人向谁履行义务都是可以的。《合同法》第80条又规定：“债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。”因为债权转让可不必征得债务人的同意，但债务人不能因债权转让而利益受损。同时也便于债务人如期正确履行义务。
2?预购人没有全面履行合同义务前提下所进行的权利义务转让，事先应征得预售人同意。因为第一，合同是当事人双方意思表示一致的产物，合同当事人之间的了解信任程度，尤其是各自的信用程度，往往是达成合同的关键因素，这也是诚实信用原则在合同中的体现。第二，以预售方的事先同意作为预购人的权利义务转让的前提，一方面可以防止预购人借权利义务转让逃避债务，另一方面也可保证预售人有机会对受让人的资信能力、履行能力予以考察，以使原预售合同得以正确履行，从而保护预售方的合法权益，在法律上也可平衡预售人、转让人(预购人)的利益。第三，它与我国《民法通则》第91条关于“合同一方将合同的权利、义务全部或部分转让给第三人的，应当取得另一方的同意”的规定相符。
3?预购人没有履行预售合同的任何义务时，预购人无权转让该预售合同，即预售合同中不存在债务转让。因为债务转让必须征得预售人的同意，预售人不可能同意预购人单纯的牟利转让；即使不以牟利为目的，预售人对预售合同享有请求解除权，并要求预购人承担缔约上的过失责任，预购人不能通过转让预售合同逃避应负的法律责任，同时我国法律严禁倒卖合同、买空卖空的行为，更不允许利用预售合同进行变相的期货交易。
综上，我国预售合同转让的法律性质是债权转让和权利义务转让。
二、预售合同转让的条件
我国《城市房地产管理法》第45条的规定应视为允许预售合同转让，具体办法由国务院规定，说明预售合同转让是有条件的。笔者以为预售合同转让的条件如下：
1?依照法律、法规、政策等规定，允许预售转让的可以转让；不允许预售转让的不得转让，例如《深圳经济特区商品住宅外销管理办法》第12条规定：“预售的外销商品住宅，在未领取房地产证前不得转让，否则转让无效。”
2?转让人必须持有经过登记备案的预售合同和转让合同才能成为转让人，未登记备案的预售合同不得转让。这种规定有利于国家加强宏观管理，加强国家税收。因为预售合同转让主体与预售主体不同，转让人具有双重身份，它是前一预售合同的预购方，同时又是后一转让合同的转售方，而不是未竣工商品房预售方，故转让人不具备预售方的主体资格，也不必具有商品房预售许可证，但转让人必须持有经过登记备案的预售合同和转让合同才具有预售转让的主体资格。预售合同转让后，新预购人取代原预购人成为新的权利主体，也是预售商品房竣工后的产权人。
3?预售合同转让的标的物必须是尚未竣工的、正在建设中的预售商品房，如果转让的标的物已经竣工验收，预购方已经实际取得预售商品房产权后，将商品房再转让给他人，不是预售合同转让，应按商品房买卖关系处理，同时预售合同转让行为必须是行为人真实意思表示，否则转让行为无效。由于房地产市场价格不稳定，转让人将预售合同提前转让，转移跌价风险；新预购人自愿承担跌价风险，冒着风险提前买受，然后再次转让，这种转移风险和买受风险必须是平等自愿的。当然，与之相对应也有获得利益的机会。
4?预售合同必须合法有效，才允许预售合同转让，否则预售合同转让无效。最高人民法院民(1996)2号文件第28条规定：“商品房的预售合同无效的，预售商品房的转让合同，一般也应当认定无效。”从预售合同内容看，分以下几种情况：第一，如果预售合同对转让有约定，当双方约定的转让条件已经具备时，可以转让。例如分期付款中，预售合同约定必须付清前二次应付款项或者付清应付款项达到2/3后方可转让。第二，预售合同未约定转让条件，预售合同履行中，预购方提出转让，必须征得预售人同意，否则转让无效。这样规定既可预防预购人倒卖合同，牟取非法利益。又可以保证预售合同转让及预售合同的顺利履行。第三，预购方已经全部履行预售合同规定的全部义务，对预售商品房的再行转让，不必征得预售人的同意，但事后应及时通知预售人知道，使其正确履行合同。通知人是转让人和新预购人，转让人和新预购人持原经过登记备案的预售合同和新签订的预售转让合同通知预售人，并了解原预购人履行合同情况。
5?预售合同转让必须签订转让合同，不必重新签订新预售合同。因为转让人与新预购人签订预售合同将原预售合同的预购人(转让人)更名为新的预购人，新预购人通过预售转让合同取得原预售合同预购人的地位。这种预售转让合同应依法缴纳有关税费。转让人无论是债权转让，还是权利义务转让，都只是合同主体的变更，而合同内容即权利义务并没有改变。如果转让人是债权转让，预售人拒绝重新签订预售合同，将阻止转让人对债权的处分权，故新预购人没有必要与预售人重新签订预售合同，预售转让合同依法成立后，具有不可逆转性，即新的法律关系形成，原预购人和新预购人均不得反悔，但新预购人符合转让条件时仍可以再行转让。
三、预售合同转让的程序
预售人、转让人和新预购人持经登记备案的原预售合同和转让双方新签订的预售转让合同及预售方或银行出具的已付足约定的预购款的证明文书，到标的物所在地房产管理部门办理转让合同登记备案手续，对符合转让条件的，房地产管理部门可予以转让登记。同时办理原预售合同的更名手续，明确预售方向受让人履行原预售合同的标的物。若需再次转让者，仍按上述手续办理。经过最后转让登记的受让人，为预售后竣工的商品房产权人。
我国预售合同转让法律滞后。在审判实践中，随意性很大，很多预售转让合同、预售连环转让合同无法认定和处理。我国法律应顺应形势的需要，尽快立法，建议国务院尽快出台有关预售合同转让条件的行政法规，允许“炒楼花”行为，但进行一些必要的限制，即允许有条件的“炒楼花”行为，并随着房地产市场的发展，市场规范和法律体系的完善，逐步规范搞活房地产市场。
(作者单位：辽宁省高级人民法院)
阿坝藏族羌族自治州实施《四川省〈中华人民共和国草原法〉实施办法》的变通规定
四川省阿坝藏族自治州人大常委会
阿坝藏族羌族自治州实施《四川省〈中华人民共和国草原法〉实施办法》的变通规定
2010年2月8日阿坝藏族羌族自治州第十届人民代表大会第五次会议通过
2010年5月28日四川省第十一届人民代表大会常务委员会第十六次会议批准
第一条 为了保护、建设、管理和合理利用草原，改善草原生态环境，发展现代畜牧业，促进经济和社会可持续发展，根据《中华人民共和国民族区域自治法》、《中华人民共和国草原法》、《四川省〈中华人民共和国草原法〉实施办法》等法律、法规，结合阿坝藏族羌族自治州（以下简称自治州）实际，制定本变通规定。
第二条 在自治州辖区内从事草原规划、保护、建设、利用和监督管理活动，适用本变通规定。
本变通规定所称草原是指除城镇绿化草地外具有生产价值和生态功能的所有天然草原和人工草地。天然草原包括草山、草坡和草地，人工草地包括牧草种子地、改良草地和退耕还草地。
第三条 自治州、县人民政府草原行政主管部门主管本辖区内草原监督管理和草原防火工作。
自治州、县人民政府草原行政主管部门应当设立草原监督管理机构，负责草原法律、法规执行情况的监督检查，对违反草原法律、法规的行为进行查处。
自治州、县人民政府国土资源、林业、环保、规划建设、水务、发展和改革、财政、公安、气象、工商行政管理、交通、旅游等有关部门应当按照职责分工，做好草原保护、建设和利用的有关工作。
乡（镇）人民政府应当加强本辖区内草原保护、建设和利用情况的监督检查，根据需要可以设专职草原监理人员，也可以由乡（镇）畜牧兽医站的专业技术人员承担具体的监督检查工作。
村民委员会应当组织、支持农牧民进行草原保护、建设和利用。
第四条 自治州辖区内集体所有的草原和依法确定给集体经济组织使用的国家所有的草原，可以由本集体经济组织内部的家庭或者联户承包经营。草原以户承包为主，以联户或者村组承包为辅。冬春草场和割草地应当承包到户，夏秋草场应当承包到户或者联户，也可以承包到村组。以联户和村组承包的，应当将草场面积和载畜量核定到户。
第五条 在承包期限内，草原承包经营权在不改变使用性质的条件下，可以按照平等协商、自愿、有偿的原则，采取转包、转让、互换、租赁、股份合作方式依法流转。
自治州、县人民政府提倡和鼓励草原承包经营权在本村、本乡（镇）内依法流转。跨村、跨乡（镇）流转草原应当经草原所在村集体经济组织的村民会议三分之二以上村民或者三分之二以上村民代表同意，报共同的上一级人民政府批准，并报县人民政府草原行政主管部门备案。
在同等条件下，本村、本乡（镇）的村民享有优先受让权。
第六条 自治州、县人民政府应当增加投入，支持草原建设。鼓励公民、法人和其他组织投资建设草原，按照谁投资、谁受益的原则，保护草原投资建设者的合法权益。
自治州、县人民政府应当通过项目支持、资金扶持等措施，鼓励和引导农牧民开展人工草地建设、天然草原改良、草原围栏封育、草原鼠虫害防治、退化沙化草原治理及湿地恢复等，恢复和提高草原生产能力。
自治州、县人民政府应当争取国家草原生态补偿资金，用于农牧民设施养殖、草业发展、良种繁育、畜种资源保护和禁牧休牧的补助。
第七条 自治州实行基本草原保护制度，划定基本草原保护范围，设立标志，实行严格保护。
第八条 自治州实行以草定畜、草畜平衡制度。
自治州应当加强优良牧草种植推广和畜种改良，落实草畜平衡的各项措施。
草原承包经营者或者使用者应当依法履行保护、建设和合理利用草原的义务，采取舍饲补饲，优化畜群结构，加快周转出栏，防止超载过牧，保持草畜平衡。
自治州草畜平衡每五年核定一次，村民委员会、草原承包经营者或者使用者应当支持、配合，提供真实资料和信息。
第九条 自治州实行草原禁牧、休牧、轮牧制度。
自治州对沙化、严重退化的草原实行禁牧，有计划地对退化草原、牧草返青期和草种结实期的草原实行休牧，对草原划区轮牧。
第十条 草原承包经营者或者使用者应当合理利用牛羊粪便资源，促进草原土壤养分自然恢复，增强土壤肥力。
第十一条 禁止经营性采挖天然草皮和泥炭（草煤）。因科研、建设等确需采挖的，应当与草原承包经营者或者使用者达成采挖协议，依法办理审批手续，缴纳草原植被恢复保证金，采取回填、覆土、种植等措施予以恢复。
第十二条 在草原上采挖野生中药材，应当保护和恢复草原植被，禁止滥采乱挖。跨区域采挖的，采挖者应当与草原承包经营者或者使用者达成采挖协议。
草原承包经营者或者使用者应当加强对草原基础设施和生产设备、标志的保护，禁止破坏、盗窃草原基础设施和生产设备，禁止破坏基本草原保护标志。
第十三条 在草原上进行资源开发和工程建设应当符合草原保护、建设、利用规划，防止草原退化、沙化和水土流失。自治州、县人民政府草原行政主管部门和草原监督管理机构应当加强监督检查，防止破坏草原。
第十四条 征占用草原包括征用、使用和临时占用。
征用占用草原的申请，经具有审核审批权限的草原行政主管部门审核或者审批同意的，应当核发《草原征用使用审核同意书》或者《草原临时占用审批同意书》。
国土资源行政主管部门应当凭申请人取得的《草原征用使用审核同意书》或者《草原临时占用审批同意书》，依法审核、办理建设（临时）用地或者采矿审批手续。申请未获批准的，应当全额退还预收的草原植被恢复费或者保证金。
征占用草原缴纳的草原植被恢复费和草原植被恢复保证金按照被征占用草原植被恢复所需成本进行核定。
第十五条 征占用草原的单位应当对其建设项目进行环境影响评价，制定草原植被恢复方案，由畜牧、草原、生态和环境保护等方面有资质的专家组成专家组评审。
第十六条 根据征占用草原的性质、形式和面积，征占用草原的申请人应当向草原所在地的县人民政府草原行政主管部门提出书面申请，按照下列权限办理：
（一）矿藏开采、工程建设和修建旅游设施等确需将草原转为非畜牧业生产用地，征用或者使用草原30公顷及其以下的，经自治州人民政府草原行政主管部门审核同意后，依照有关土地管理的法律、法规办理建设用地审批手续，并报省草原行政主管部门备案；
（二）在草原上修建直接为保护草原和畜牧业生产服务的工程设施确需使用草原30公顷及其以下的，由县人民政府草原行政主管部门批准，报自治州人民政府草原行政主管部门备案；
（三）工程建设、地质勘查、探矿、影视拍摄、开展临时经营性旅游活动等临时占用草原20公顷及其以上的，由自治州人民政府草原行政主管部门审核同意；20公顷以下的，由县人民政府草原行政主管部门审批；
（四）在草原上从事采土、采砂、采石等作业活动占用草原5公顷及其以上的，由自治州人民政府草原行政主管部门批准；5公顷以下的，由县人民政府草原行政主管部门批准。
第十七条 草原是农牧民赖以生存的基本生产资料。自治州实行草原适度开发、有偿利用制度。
征占用草原应当依法给予被征占用单位或者个人补偿。征用或者使用草原的补偿费按照下列规定给予补偿：
（一）草原补偿费按照该草原被征用或者使用前三年平均产值的15倍至20倍支付；
（二）安置补助费按照每亩被征用或者使用草原前三年平均产值的8倍至10倍支付；
（三）地上附着物补偿费按照实际损失支付；
（四）牧草补偿费按照被征用或者使用草原上牧草当年的实际损失补偿；
（五）牧草种子地的补偿费按照被征用或者使用该种子地当年种子和牧草的实际损失补偿。
临时占用草原的补偿费按照征用或者使用草原的补偿费的30－50%予以补偿。
第十八条 每年9月15日至次年5月31日为草原防火期。草原防火期内，应当加强火源管理，落实防火措施。
第十九条 自治州、县人民政府应当加强草原防火工作，制定和落实草原防火预案。
草原承包经营者或者使用者，在其经营使用范围和期限内承担草原防火责任。因生产、生活需要在草原上野外用火的，应当落实防火措施，保证用火安全。
第二十条 自治州、县人民政府每年应当以不低于上一年本级财政一般预算收入的1%安排专项预算资金，专门用于草原保护、规划、建设、监督管理和草原防火等工作，任何单位和个人不得截留、挪用。
第二十一条 草原监理和草原防火车辆应当按有关规定喷涂草原监理执法徽标，安装警报器、标志灯具。
第二十二条 未经具有审核审批权限的草原行政主管部门批准或者采取欺骗手段骗取批准、超过审批面积征用或者使用草原进行矿藏开采和工程建设的，由草原行政主管部门责令退还非法使用的草原，恢复草原植被，并处该草原被非法使用前三年平均产值10倍以上15倍以下的罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任；给草原承包经营者或者使用者造成损失的，依法承担赔偿责任。
违反草原保护、建设、利用规划在草原上进行资源开发和工程建设的，或者因此造成草原退化、沙化和水土流失的，由草原行政主管部门责令限期改正、停止施工、恢复草原植被，并处该草原被非法使用前三年平均产值15倍以上20倍以下的罚款；给草原承包经营者或者使用者造成损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
擅自改变草原核准用途进行项目建设的，由草原行政主管部门责令限期拆除违法建筑和设施，恢复草原植被，并处该草原被非法使用前三年平均产值10倍以上15倍以下的罚款；给草原承包经营者或者使用者造成损失的，依法承担赔偿责任。
第二十三条 有下列行为之一的，由草原监督管理机构责令停止违法行为，限期恢复草原植被，没收非法财物和违法所得，可以并处违法所得1倍以上2倍以下的罚款；没有违法所得的，可以处2万元以下的罚款；给草原承包经营者或者使用者造成损失的，依法承担赔偿责任：
（一）未经批准在草原上从事工程建设、地质勘查、探矿、影视拍摄等临时占用草原的；
（二）未经批准或者未按照规定的时间、区域或者采挖方式擅自在草原上进行采土、采砂、采石等作业活动的；
（三）未经批准采挖天然草皮或者泥炭（草煤）的。
第二十四条 未经批准在草原上开展经营性旅游活动，破坏草原植被的，由草原监督管理机构责令停止违法行为，限期恢复草原植被，没收违法所得，可以并处该草原被非法使用前三年平均产值10倍以上15倍以下的罚款；给草原承包经营者或者使用者造成损失的，依法承担赔偿责任。
第二十五条 滥采乱挖野生中药材、破坏草原植被的，由草原监督管理机构没收违法所得，并处违法所得1倍以上2倍以下的罚款；没有违法所得的，可处以1万元以下的罚款；给草原承包经营者或者使用者造成损失的，依法承担赔偿责任。
破坏、盗窃草原基础设施和生产设备的，或者破坏基本草原保护标志的，由草原监督管理机构责令恢复原状，没收违法所得，情节轻微的，并处3000元以上1万元以下的罚款；情节严重的，并处1万元以上2万元以下的罚款；给所有者或者使用者造成损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第二十六条 自治州人民政府应当根据本变通规定制定实施办法。
第二十七条 本变通规定自2010年7月1日起施行。
《阿坝藏族羌族自治州施行〈四川省《中华人民共和国草原法》实施细则〉的补充规定》同时废止。
