国家税务总局关于修订《增值税一般纳税人纳税申报办法》的通知
国家税务总局
国家税务总局关于修订《增值税一般纳税人纳税申报办法》的通知
国税发[1999]29号
各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局：
为适应近年来增值税税收政策的调整和征管工作的需要，在广泛征求各地意见的基础上，本着便于纳税人履行纳税申报义务，有利于税务机关对纳税申报资料使用管理的原则，国家税务总局对现行的《增值税一般纳税人纳税申报办法》做了必要的修订。现将修订后的《增值税一般纳税人纳税申报办法》印发给你们，自1999年7月1日起开始执行，总局1995年印发的《增值税一般纳税人纳税申报办法》（国税发〔1995〕196号）同时停止执行。各地在执行中如发现问题，请及时向总局报告。
根据《中华人民共和国税收征收管理法》、《中华人民共和国增值税暂行条例》和《中华人民共和国发票管理办法》的有关规定，制定本办法。
一、凡增值税一般纳税人（以下简称纳税人）均按本办法进行纳税申报。
二、纳税申报资料
（一）《增值税纳税申报表》、《增值税纳税申报表附列资料》、《发票领用存月报表》和《分支机构销售明细表》。
（二）主管税务机关规定的其他资料。
（三）备查资料：
1．已开具的增值税专用发票存根联；
2．已开具的普通发票存根联；
3．符合抵扣条件并且在本期申报抵扣的增值税专用发票抵扣联；
4．收购凭证的存根联或报查联；
5．《生产企业出口货物免抵退税申报表》和《退税机关免抵退税审批通知单》；
6．代扣代缴税款凭证存根联；
7．进料加工申请表和来料加工免税证明单；
8．主管税务机关规定的其他备查资料。
备查资料是否需要在当期报送，由各省级国家税务局确定。
三、增值税纳税申报资料的填报要求
（一）《增值税纳税申报表》、《增值税纳税申报表附列资料》、《发票领用存月报表》和《分支机构销售明细表》按填表说明的要求填写，报送一式三份，税务机关签收后，一份退还纳税人，两份留存。
（二）增值税纳税申报备查资料由纳税人在月度终了后，认真整理并装订成册。其中，1、2、4、6项，属于整本开具的应按原顺序装订；不属整本开具或开具电脑票的，应按开票顺序号码每25份装订一册，不足25份的按实际开具份数装订。对其他作为扣税凭证的单证，根据取得的时间顺序，按单证种类每25份装订一册，不足25份的按实际份数装订。装订时，必须使用税务机关统一规定的《征税／扣税单证汇总簿封面》，并按规定填写封面内容，由办税人员和财务人员审核签章。增值税专用发票当月未用完的，可于下月继续使用，并在封面上分别填写各月数据，如果一本专用发票两个月仍未使用完的，剩余部分报税务机关剪角作废。
《征税／扣税单证汇总簿封面》的内容包括纳税人单位名称、本册单证份数、金额、税额、本月此种单证总册数及本册单证编号、税款所属时间等，具体格式由各省级国家税务局制定。
四、《增值税纳税申报表》、《增值税纳税申报表附列资料》、《发票领用存月报表》和《分支机构销售明细表》由纳税人向主管税务机关领购。
附件：1．《增值税纳税申报表》
2．《增值税纳税申报表附列资料》
3．《发票领用存月报表》
4．《分支机构销售明细表》
5．《增值税纳税申报填表说明》
附件1：增值税纳税申报表
增值税纳税申报表（适用于一般纳税人）
根据《中华人民共和国增值税暂行条例》第二十二条和第二十三条的规定制定本表。纳税
人不论有无销售额，均应按主管税务机关核定的纳税期限按期填报本表，并于次月一日
起十日内，向当地税务机关申报纳税并结清上月应纳税款。
税款所属时间：自 年 月 日至 年 月 日 填表日期： 年 月 日 金额单位：元
------------------------------------------------------------------------------
纳税人识别号 | | | | | | | | | | | | | | | |
----------------|------------------------------------------------------------------------------------------------
纳税人名称 | |法定代表人姓名| |营业地址| |
----------------------------------------|----------------------------------------------------------------------|
开户银行及帐号| |企业登记注册类型| |电话号码| |
----------------------------------------------------------------------------------------------------------------|
| | 销售额 | 税额 |
| |--------------------------|--------------------------|
| 项 目 | 本月数 | 本年累计数 | 本月数 | 本年累计数 |
| |----------|--------------|----------|--------------|
| | (a) | (b) | (c) | (d) |
|----------------------------------------------------|----------|--------------|----------|--------------|
|按适用税率征税货物及劳务 |1=2+3 | | | | |
|------------------------------------------|--------|----------|--------------|----------|--------------|
| | 货 物 名 称 | 适用税率％ | | | — | | — |
|应|------------------|------------------|--------|----------|--------------|----------|--------------|
| | | | | | — | | — |
|税|------------------|------------------|--------|----------|--------------|----------|--------------|
| | | | | | — | | — |
销|货|------------------|------------------|--------|----------|--------------|----------|--------------|
| | | | | | — | | — |
|物|--------------------------------------|--------|----------|--------------|----------|--------------|
| | 小 计 |2 | | | | |
|------------------------------------------|--------|----------|--------------|----------|--------------|
| 应税劳务 |3 | | | | |
|------------------------------------------|--------|----------|--------------|----------|--------------|
项|按简易征收办法征税货物 |4=5+6+7 | | | | |
|------------------------------------------|--------|----------|--------------|----------|--------------|
|其中: 适用6%征收率的货物 |5 | | | | |
|------------------------------------------|--------|----------|--------------|----------|--------------|
| 适用4%征收率的货物 |6 | | | | |
|------------------------------------------|--------|----------|--------------|----------|--------------|
| |7 | | | | |
|------------------------------------------|--------|----------|--------------|----------|--------------|
|免税货物 |8 | | | — | — |
|------------------------------------------|--------|----------|--------------|----------|--------------|
|出口货物免税销售额 |9 | | | — | — |
--|------------------------------------------------------------------------------------------------------------|
| | 本 月 数 |本年 |
| 项 目 |--------------------------------------------------------------|累计数 |
| |合 计|17% |13% |10% |7% |6% |4% |期初存货| |
| | |税率|税率 |扣除率|扣除率|征收率|征收率|已征税款| |
|----------------------------------|------|----|------|------|------|------|------|--------|--------|
|本期进项税额发生额 |10 | | | | | | | | — | |
|----------------------------|----|------|----|------|------|------|------|------|--------|--------|
|进项税额转出 |11 | | | | | | | | — | |
|----------------------------|----|------|----|------|------|------|------|------|--------|--------|
|其中: 免税货物用 |12 | | | | | | | | — | |
|----------------------------|----|------|----|------|------|------|------|------|--------|--------|
进| 非应税项目用 |13 | | | | | | | | — | |
|----------------------------|----|------|----|------|------|------|------|------|--------|--------|
| 非正常损失 |14 | | | | | | | | — | |
|----------------------------|----|------|----|------|------|------|------|------|--------|--------|
| 简易办法征税货物用 |15 | | | | | | | | — | |
|----------------------------|----|------|----|------|------|------|------|------|--------|--------|
项| 免抵退货物不得抵扣税额|16 | | | | | | | | — | |
|----------------------------|----|------|----|------|------|------|------|------|--------|--------|
| 其他 |17 | | | | | | | | — | |
|----------------------------|----|------|----|------|------|------|------|------|--------|--------|
|期初存货已征税款期末余额 |18 | | —| — | — | — | — | — | | — |
|----------------------------|----|------|----|------|------|------|------|------|--------|--------|
| |19 | | | | | | | | | |
--|------------------------------------------------|--------------|------------------------------------------|
| 项 目 |本月数|本年累计数| | |
|----------------------------------------|------|----------| | |
|销项税额合计 |20=1c | | | |(如果你已委托代理申报人, 请填写下列资 |
|--------------------------|------------|------|----------|授|料) |
|进项税额合计 |21=10-11 | | | |为代理一切税务事宜, 现授权 |
|--------------------------|------------|------|----------| |(地址) 为本纳税人的代理申报 |
|上期留抵税额 |22 | | — |权|人, 任何与本申报表有关的往来文件都可寄与 |
|--------------------------|------------|------|----------| |此人。 |
|免抵退货物已退税额 |23 | | | | |
|--------------------------|------------|------|----------|声| |
税|应抵扣税额合计 |24=21+22-23 | | — | | |
|--------------------------|------------|------|----------| | |
|实际抵扣税额 |25(如24＜20 | | |明| |
款| |则为24, 否则| | | | |
| |为20) | | | | 授权人签字: |
|--------------------------|------------|------|----------|--|------------------------------------------|
计|应纳税额 |26=20+4c-25 | | | | |
|--------------------------|------------|------|----------| | |
|代扣代缴税额 |27 | | | | |
算|--------------------------|------------|------|----------| | |
|本期应纳税额合计 |28=26+27 | | |申| 此纳税申报表是根据《中华人民共和国增 |
|--------------------------|------------|------|----------| |值税暂行条例》的规定填报的, 我确信它是真 |
|期末留抵税额 |29=24-25 | | — |报|实的、可靠的、完整的。 |
--|--------------------------|------------|------|----------| | |
|期初未缴税额(多缴为负数) |30 | | — |人| |
|--------------------------|------------|------|----------| | |
税|本期已缴税额 |31 | | — |声| |
|--------------------------|------------|------|----------| | |
款|其中: 本期应纳税额预缴数 |32 | | — |明| |
|--------------------------|------------|------|----------| | |
缴|期末未缴税额(多缴为负数) |33=30+28-31 | | — | | |
|--------------------------|------------|------|----------| | |
纳|其中: 欠缴税额 |34 | | — | | 声明人签字: |
|--------------------------|------------|------|----------| | |
| 本期应补(应退)税额 |35=28-32 | | — | | |
------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
会计主管签字： 代理申报人签字： 纳税人盖章：
以下由税务机关填写：
收到日期： 接收人： 主管税务机关盖章：
附件2：增值税纳税申报表附列资料
增值税纳税申报表附列资料
纳税人名称（章） 填表日期： 年 月 日 金额单位：元
------------------------------------------------------------------------
| | 项 目 名 称 |本 月 数|本年累计|期初余额|期末余额|
| |----------------------|----------|--------|--------|--------|
|财|产品（商品）销售收入 | | | ---- | ---- |
| |----------------------|----------|--------|--------|--------|
|务|产品（商品）销售成本 | | | | |
| |----------------------|----------|--------|--------|--------|
|指|产品（商品）销售利润 | | | ---- | ---- |
| |----------------------|----------|--------|--------|--------|
|标|存货 | ---- | ---- | | |
| |----------------------|----------|--------|--------|--------|
| |应收帐款 | ---- | ---- | | |
| |----------------------|----------|--------|--------|--------|
| |应付帐款 | ---- | ---- | | |
|--|----------------------------------|--------|--------|--------|
| | 项 目 名 称 |份 数|金 额|税 额|
| |----------------------------------|--------|--------|--------|
|销|开具增值税专用发票 | | | |
| |----------------------------------|--------|--------|--------|
|项|开具普通发票 | | | |
| |----------------------------------|--------|--------|--------|
|发|未开具发票 | | | |
| |----------------------------------|--------|--------|--------|
|票| | | | |
| |----------------------------------|--------|--------|--------|
| | 小 计 | ---- | ---- | |
|--|----------------------------------|--------|--------|--------|
| | 项 目 名 称 |份 数|金 额|税 额|
| |----------------------------------|--------|--------|--------|
|进|增值税专用发票抵扣联 | | | |
| |----------------------------------|--------|--------|--------|
|项|农产品收购凭证或普通发票 | | | |
| |----------------------------------|--------|--------|--------|
|发|废旧物资收购凭证或普通发票 | | | |
| |----------------------------------|--------|--------|--------|
|票|进口货物海关完税凭证 | | | |
| |----------------------------------|--------|--------|--------|
|或|运费普通发票 | | | |
| |----------------------------------|--------|--------|--------|
|凭| | | | |
| |----------------------------------|--------|--------|--------|
|证| | | | |
| |----------------------------------|--------|--------|--------|
| | 小 计 | ---- | ---- | |
------------------------------------------------------------------------
附件3：发票领用存月报表
发票领用存月报表
纳税人名称（章） 填表日期： 年 月 日 发票单位：份
------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
|发票|发票代码| 期初库存 | 本期领购 | 本期开具 |本期作废或遗失|交回未开发票 | 期末库存 |
| | |--------------|--------------|--------------|--------------|--------------|--------------|
|种类|或版别 |份数|发票号码|份数|发票号码|份数|发票号码|份数|发票号码|份数|发票号码|份数|发票号码|
|----|--------|----|--------|----|--------|----|--------|----|--------|----|--------|----|--------|
| | |1 | 2 |3 | 4 |5 | 6 |7 | 8 |9 | 10 |11| 12 |
| |--------|----|--------|----|--------|----|--------|----|--------|----|--------|----|--------|
|专 | | | | | | | | | | | | | |
| |--------|----|--------|----|--------|----|--------|----|--------|----|--------|----|--------|
|用 | | | | | | | | | | | | | |
| |--------|----|--------|----|--------|----|--------|----|--------|----|--------|----|--------|
|发 | | | | | | | | | | | | | |
| |--------|----|--------|----|--------|----|--------|----|--------|----|--------|----|--------|
|票 | | | | | | | | | | | | | |
| |--------|----|--------|----|--------|----|--------|----|--------|----|--------|----|--------|
| |合 计| |————| |————| |————| |————| |————| |————|
|----|--------|----|--------|----|--------|----|--------|----|--------|----|--------|----|--------|
|普 | | | | | | | | | | | | | |
| |--------|----|--------|----|--------|----|--------|----|--------|----|--------|----|--------|
|通 | | | | | | | | | | | | | |
| |--------|----|--------|----|--------|----|--------|----|--------|----|--------|----|--------|
|发 | | | | | | | | | | | | | |
| |--------|----|--------|----|--------|----|--------|----|--------|----|--------|----|--------|
|票 | | | | | | | | | | | | | |
| |--------|----|--------|----|--------|----|--------|----|--------|----|--------|----|--------|
| |合 计| |————| |————| |————| |————| |———— |————|
------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
栏次关系：11栏＝1栏＋3栏--5栏--7栏--9栏
附件4：分支机构销售明细表
分支机构销售明细表
总机构名称： 税款所属期 年 月 金额单位：元
----------------------------------------------------------
|分支机构名称| 所在地区 |本月销售额|本年累计销售额|
|------------|------------|----------|--------------|
| | | | |
|------------|------------|----------|--------------|
| | | | |
|------------|------------|----------|--------------|
| | | | |
|------------|------------|----------|--------------|
| 合 计 | ———— | | |
----------------------------------------------------------
填报日期： 年 月 日
填表说明：
1．本表适用在异地设有统一核算分支机构的纳税人填写，其他纳税人不填报本表。
2．“本月销售额”和“本年累计销售额”栏填写由总机构将货物移送到分支机构用于销售，但仍由总机构统一开具发票、收取货款并统一纳税的销售额。
附件5：增值税纳税申报填表说明
一、《增值税纳税申报表》填表说明
（一）本申报表适用于增值税一般纳税人填报。增值税一般纳税人销售按简易办法缴纳增值税的货物，也使用本表。
（二）“税款所属时间”是指纳税人申报的增值税应纳税额的所属期间，应填写具体的起止年、月、日。
（三）“填表日期”指纳税人填写本表的具体日期。
（四）“纳税人识别号”栏，填写税务机关为纳税人确定的识别号。
（五）“纳税人名称”栏，填写纳税人单位名称全称，不得填写简称。
（六）“法定代表人姓名”栏，填写纳税人法人代表的姓名。
（七）“营业地址”栏，填写纳税人营业地的详细地址。
（八）“开户银行及帐号”栏，填写纳税人开户银行的名称和纳税人在该银行的结算帐户号码。
（九）“企业登记注册类型”栏，按税务登记证填写。
（十）“销项”部分“按适用税率征税货物及劳务合计”栏的填写口径，为应征增值税的所有货物和应税劳务，包括出口先征后退货物、视同销售货物、外贸企业作价销售进料加工复出口货物等。其中“销售额”栏，填写纳税人销售货物和劳务所取得的全部销售额，包括财务上不作销售但税法规定应征增值税的价外费用等。
“货物名称”栏按国家税务总局计会统计报表的分类口径及不同的适用税率分别填列。如果生产、经营货物品种超过三项的，应按不同税率汇总填报，但必须同时按国家税务总局计会统计报表的货物分类口径填列“货物清单”，清单的具体样式由各省、自治区、直辖市、计划单列市国家税务局制定。
（十一）第8项“免税货物”指国内环节免税货物。
（十二）第9项“出口货物免税销售额”栏填写享受免税政策出口货物的销售额，包括实行“免抵退办法”出口货物的销售额，不包括实行出口“先征后退”货物的销售额。
（十三）本表“进项”中的第10项“本期进项税额发生额”本月数应根据本期购进货物或应税劳务取得的增值税专用发票、收购凭证、运输发票以及进口货物海关完税凭证计算的进项税额。纳税人当期可以抵扣的期初存货已征税款、经税务机关批准的进料加工企业虚拟进项税额、实行出口“先征后退”货物负担的进项税额亦在本栏合计填列。
工业企业未入库、商业企业未付款的购进货物或应税劳务的进项税额，不得填入本栏。
对购进时无法确定用途的货物或应税劳务的进项税额，如免税货物与应税货物共同耗用的进项税额，非正常损失的在产品、产成品所耗用的进项税额，亦应填入本栏。
（十四）第11项填写纳税人已经抵扣但按规定应当转出的进项税额总数，第12至17项填写明细数。
（十五）第12项“免税货物用”填写销售免税货物的进项税额，包括出口免税货物的进项税额，不包括实行“免抵退办法”出口货物的进项税额。
（十六）第13项“非应税项目用”填写不征增值税项目的进项税额。
（十七）第14项“非正常损失”填写非正常损失的原材料、在产品、产成品等项目的进项税额。
（十八）第15项“简易办法征税货物用”填写纳税人销售按简易办法计算增值税的货物的进项税额。
（十九）第16项“免抵退货物不得抵扣税额”填写出口企业实行“免抵退办法”计算出不得抵扣的进项税额。
（二十）第17项“其他”填写第12--16项以外按规定需要转出的进项税额，含用于集体福利、个人消费等项目的进项税额。
（二十一）第18项“期初存货已征税款期末余额”填写纳税人期末尚未抵扣完的1995年初存货已征税款余额。
（二十二）本表“税款计算”中的有关栏次，按下列方法填写：
1．第22项“上期留抵税额”栏，为纳税人前一申报期的“期末留抵税额”数。
2．第23项“免抵退货物已退税额”栏，填写退税机关按照出口货物免抵退办法审批的实际退税额。
3．第27项“代扣代缴税额”栏，是指根据《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》的有关规定扣缴的增值税。
（二十三）第32项“本期应纳税额预缴数”填写纳税人在办理纳税申报前向税务机关预缴本期应纳税额数。
（二十四）第34项“欠缴税额”填写按税法规定已形成欠税的数额。
（二十五）第35项“本期应补（应退）税额”填写本期应纳税额中尚未缴纳的数额。
二、《增值税纳税申报表附列资料》填表说明
（一）“财务指标”部分按照纳税人当期《资产负债表》和《损益表》有关栏目填写，其中商业企业“商品销售收入”栏按照《损益表》“商品销售收入净额”栏数据填写。
（二）“销项发票”部分“开具增值税专用发票”栏和“开具普通发票”栏按照“备查资料”情况填写，“未开具发票”栏填写纳税人销售（包括视同销售）货物和应税劳务的销售额和税额，上述三栏均包括按简易办法征收增值税货物的销售额和税额。
（三）“进项发票或凭证”部分各栏按照“备查资料”情况填写。
三、《发票领用存月报表》填表说明
（一）“纳税人名称”栏，填写纳税人全称，不得填写简称。
（二）“填写日期”，为填写本表的具体日期。
（三）本表按发票份数填写，纳税人按本使用的，应换算份数后填写。
（四）“本期开具”栏填写纳税人当期填开的发票份数，包括误填作废的发票份数和一本发票中剩余未开但按规定缴销的空白发票。
（五）“本期作废或遗失”栏填写整本作废的空白发票和丢失的发票。
（六）“交回未开发票”栏填写交回给税务机关尚未开具的专用发票。
四、《分支机构销售明细表》填表说明
（一）本表适用于在异地设有统一核算分支机构的纳税人填写，其他纳税人不填报本表。
（二）“本月销售额”和“本年累计销售额”栏填写由总机构将货物移送到分支机构用于销售，但仍由总机构统一开具发票、收取货款并统一纳税的销售额。
对现行商品住宅共用部位共用设施设备维修基金管理制度的反思
王兴敏
在我国，随着商品化住房制度的确立，住宅的生产、交换、取得均已纳入社会主义市场经济体系中，大量的商品住宅成为城镇居民重要的消费或投资需求，人们通过购买行为取得商品住宅楼之一部分（或居住单元）产权而成为房屋所有权人后，其在对住宅的自用部位和自用设备享有专有所有权的同时，也与其它所有权人就同一建筑物的共用部位、共用设施设备形成了共有法律关系，即房屋所有权人对共用部位、共用设施设备享有共有所有权。但由于共用部位、共用设施设备作为建筑物整体不可或缺的共用部分，其具有不可分割性，每一名房屋所有权人不能根据自身的目的（如维修、使用）对共用部分进行分割，以行使权利或承担义务，且每一名房屋所有权人的自用部位、自用设备与共有性质的共用部位、共用设施设备共同构成了物理形态的建筑物结构整体，共用部位、共用设施设备的维修使用直接关系着对自用部位、自用设备的利用程度。因此，如何对住宅共用部位、共用设施设备实施及时有效的维修养护，以延长建筑物的使用寿命，保障自有房产的保值、增值，成为每一名房屋所有权人面对的一个现实问题。其中这就涉及各产权人如何公平合理地承担维修养护费用。对此，国家建设部先后颁布了《城市异产毗连房屋管理规定》、《公有住宅售后维修养护管理暂行办法》、《城市新建住宅小区管理办法》等一系列规范性文件，对住宅维修养护范围、责任及费用承担等做了相对原则的规定。1998年11月9日建设部、财政部发布的《住宅共用部位、共用设施设备基金管理办法》则意味着我国针对住宅共用部位、共用设施设备的维修养护建立维修基金制度。该办法主要对维修基金的筹集、管理、使用等做了明确的规定，操作性比较强，但对于该办法中的一些细节，笔者认为欠缺有关法律、技术层面的考虑，故在实际操作中容易出现问题。以下笔者加以分析，并提出相应建议，以供参考：
一、共用部位、共用设施设备维修基金（以下简称维修基金）计取基数不合理
根据《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》（以下简称《管理办法》）第五条之规定，商品住房销售时，购房者应当按购房款2-3%的比例交纳维修基金。可见，购房者缴纳维修基金是以购房款为基数计取的，但笔者认为以此做为计取基数有失公平。
1、根据《管理办法》第3条规定，共用部位是指住宅主体承重结构部位、外墙面、门厅、楼梯间等，共用设施设备则指建设费用摊入住房销售价格的上下水管道、落水管、水箱、电梯......以及共用设施设备的房屋等。商品住房开发单位在进行商品住房价格核算时，已将上述共用部位、共用设施设备的建设费用摊入成本，这些成本与征地和拆迁安置补偿费、前期费用等相关费用构成开发成本。开发成本、税金和利润三部分构成了商品住房的基准价格，但销售单位在实际出售中，还根据每一名购房者购买的居住单套住房的区位差别（如楼层、朝向、采光等因素）进行基准价格调整，即销售价格并不等于基准价格，而造成两种价格不同的是由于每一名购房者享有专有所有权的自用部位处于同一建筑物的不同楼层、不同朝向等区位因素差异造成的。但共用部位、共用设施设备做为购房人共有所有权的对象，对于每一名购房人而言无区位差异。另外，根据建筑物区分所有权理论，购房人均对具有共用部分性质的共用部位、共用设施设备享有共同使用的权利，而这种权利也发生非因区位因素而差别。因此，购房人在对无差异的共用部位、共用设施设备享有并行使权利时，其因维修义务而产生的维修基金的计取基数也应是一致的，例如：基准价格为1000元/m2的商品住房，二楼一名购房人的购房款为1000元/?（即上下浮动为零），则提取维修基金为20-30元/m2，但如果三楼一住户销售价格为1150元/m2（即上浮15%），则须提取维修基金23-34.50元/m2，二户维修基金相差3-4.50元/?。显然，二者对无权利的共用部位、共用设施设备承担了有差别的维修义务，这明显有悖于权利、义务相一致的原则。
2、购房款对销售单位而言，属销售价格，而商品住房的销售价格属市场定价，销售单位可根据不同情势制定相应的销售价格，如商品住房预售和现售、分期付款及一次性付清房款都会造成最终实际成交的销售价格不同。另外，社会关系因素（如亲朋好友等利害关系人）亦可造成此类现象的发生。再者，有些销售单位为促销其商品住房，与购房人共同隐瞒真实成交的购房价格，以达到少交维修基金的目的。这样就产生了因购房人所支付的购房款不一致，从而提取的维修基金不一致，从而损害了依规缴纳维修基金的购房人的部分权益。
3、维修基金做为专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造之资金，其设立的根本目的是保障住房售后的维修管理。在未建立维修基金制度前，根据《城市异产毗连房屋管理规定》，对房屋共有部位的修缮，由房屋所有权人按份额比例分担，但《管理办法》实施后，维修基金按《管理办法》第五条规定是按购房款比例计取的，如果维修基金不敷使用时，又该如何筹集呢？根据《管理办法》第11条2款规定，应按业主（即购房人）占有的住宅建筑面积比例向业主续筹。在这里，可明显看到，按建筑面积续筹则完全排除了始建维修基金计取基数（购房款）所包含的可变因素。在购房人对共用部位、共用设施设备享有权利、承担义务均不变的情况下，购房人在缴纳维修费用的标准却出现了不一致（即含可变因素的购房款与建筑面积两种标准），这是不合理的。
二、在现行条件下，维修基金缴存方式不合理
根据《管理办法》第五条、第九条之规定，维修基金由销售单位在商品住房销售时收取，在业主办理房屋权属证书时，销售单位将代收的维修基金移交由房地产行政主管部门代管，但笔者认为这种缴存方式容易出现监控不力，且基金缴存失控。
1、销售单位做为商品住房开发单位，在对一个房地产项目的开发
过程中，将需要和使用大量的资金。在开发资金紧张的情况下，销售单位很容易将其代收的维修基金挪作他用，以解燃眉之急。甚至，在实践中，有些销售单位恶意占有维修基金，而用滞销的商品住宅折价抵付维修基金，形成变相销售商品住房现象，造成了维修基金不能有效地缴存。
2、将业主办理房屋权属证书的时间做为销售单位向房地产行政主
管部门移交维修基金的时界点，不利于维修基金的及时移交。在我国，由于销售单位的原因造成产权证书迟迟未能办理的现象屡有发生，那么，根据《管理办法》第9条之规定，就造成购房人在入住前已经缴纳的维修基金却长时间地由销售单位占有或使用，更有甚者，有的销售单位在购房人办理房屋权属登记前，就已解散不存在了，其代收的维修基金也更无从谈及移交。
有些地区为了加强维修基金的移交管理，规定销售单位不移交维修
基金，不予办理房屋权属登记，但这样业主就不能及时办理房屋权属证书，权利处于为稳定状态，容易产生社会矛盾，再者，如此管理缺乏合法性，故此方法不为治本之策。
三、维修基金使用尚须完善
根据建筑物区分所有权理论，共用部位、共用设施设备属共用部分之范围，共用部分可区分全体共用部分和一部共用部分两类，全体共用部分是指由全体业主共同使用、收益、管理的物业共同部位、共用设施部位。一部共用部分则指部分业主共同使用、收益、管理的物业共同部位、共用设施设备。否则，基于权利、义务相一致的全体共用部分之修缮费用由全体房屋所有权人分担，而一部共用部分之修缮费用则由对该部分共用部分享有使用权的房屋所有权人分担，这一原则已在《城市异产毗连房屋管理规定》有所体现，但在《管理办法》中，就维修基金的使用未作详细的规定，如建筑物基础需大修，这时使用全体业主共同所有的维修基金，无异议而言，因为这涉及全体业主的共同利益，但如果为某些层所专用的楼梯需大修时，是否也可使用全体业主共同所有的维修基金呢？《管理办法》未对此做出相应的使用规定，笔者认为，此时应使用维修基金中属专用楼梯的房屋所有权人缴纳的那部分资金，否则，将会使专用楼梯的非受益者分担专用楼梯受益者的修缮义务，这是不公平的。因此，明确全体共用部分和一部共用部分的范围，对于规范维修基金的使用是很重要的。
四、建议
1、根据以上对维修基金提取基数的分析论述，在向购房人收取维
修基金时，应力争客观、公正、真实，减少或杜绝可变因素，故维修基金应按商品住房的基准价格的比例收取。
2、维修基金的缴存应脱离销售单位这一环节，从而减少维修基金
的缴存风险，考虑我国的物业管理尚处于规范阶段，维修基金应直接由房地产行政主管部门按规定收取并代管。
3、根据《物业管理条例》，维修基金制度已具有法律地位，其使用
的是否公平、合理，将直接影响每一名业主的切身利益，故应完善维修基金使用管理，尤其是明确全体共用部分和一部共用部分的分类及其范围和相对应的维修基金使用原则等。
(内蒙赤峰市红山区房管局王兴敏)
